rescisión del contrato de alquiler

Si tiene un contrato de arrendamiento con un plazo fijo (a menudo denominado contrato de alquiler) y desea mudarse antes de su fecha de vencimiento, posiblemente pueda rescindir  dicho contrato de una de las siguientes formas. Deberá actuar con cautela, ya que algunos métodos para rescindir el contrato de alquiler podrían tener costes asociados.

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[headline]recursos[/headline]Ficha informativa sobre la rescisión de un contrato de alquiler [pdf 100KB][/column]

Mutuo acuerdo

Todos los contratos de alquiler pueden rescindirse si el arrendador y el arrendatario están de “mutuo acuerdo”. Le recomendamos encarecidamente que consiga el contrato por escrito y que este establezca que usted no se hará responsable de ningún coste o compensación adicional por rescindir el contrato de arrendamiento. El contrato deberá presentar su firma y la de su arrendador o agente inmobiliario. Asegúrese de guardar una copia.

Incumplimiento por parte del arrendador

Es posible que pueda rescindir su contrato de alquiler de forma anticipada si su arrendador incumple cualquiera de las “obligaciones” establecidas en la Ley de Alquiler Residencial del año 1997 (Residential Tenancies Act 1997). Esto será de aplicación si el arrendador: [list type=square_list]

• no se ha asegurado de que el propiedad estuviera vacía y razonablemente limpia en el momento de su mudanza
• no se asegura de que usted tenga un “tranquilo disfrute” de la propiedad
• no mantiene la propiedad en buen estado
• no proporciona cerraduras con las que proteger las puertas y ventanas externas o no le facilita una llave al cambiar una cerradura
• no reemplaza un aparato de agua defectuoso con un aparato de clasificación óptima

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Existen ciertos pasos que deberá seguir a la hora de rescindir su contrato de alquiler antes de la finalización del plazo establecido por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones anteriores por parte del arrendador.

1. El primer paso consiste en enviarle al arrendador un aviso por incumplimiento de sus obligaciones en el que solicite la reparación del problema (y el pago de la correspondiente compensación, si procede) en un plazo de 14 días.
2. Si el arrendador no soluciona el problema, usted podrá solicitar el Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (Victorian Civil and Administrative Tribunal) que emita una orden de cumplimiento.
3. Si el arrendador no se atiene a dicha orden, podrá remitirle una notificación para informarle de su intención de abandonar la propiedad en un plazo de 14 días.
4. Asimismo, podrá enviarle dicha notificación si ya le ha remitido dos veces un aviso por incumplimiento de obligaciones por una misma causa siempre que el arrendador vuelva a incumplir dicha obligación una tercera vez.

Cesión

En lugar de rescindir su contrato de arrendamiento, podría resultar más sencillo transferir o “ceder” su contrato a otro arrendatario. No obstante, esta opción no es siempre la más sencilla, ya que se deberá contar con el consentimiento del arrendador, actualizar el contrato de alquiler y gestionar la transferencia de la fianza para que no se le pueda hacer responsable por las acciones del otro inquilino. Asimismo, el arrendador podría cobrarle el coste razonable derivado de la preparación de la cesión por escrito, pero no podrá cobrarle la redacción de un nuevo contrato de arrendamiento para los nuevos arrendatarios.

Dificultades

En el caso de que se diese cualquier imprevisto por el que tuviese graves dificultades para permanecer en la propiedad hasta la fecha de vencimiento del contrato de alquiler, podrá presentar una solicitud al Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (Victorian Civil and Administrative Tribunal) para que adelante dicha fecha de vencimiento con la finalidad de poder rescindir el contrato. Deberá pedirle al Tribunal que celebre su audiencia lo más rápido posible. Deberá seguir pagando el alquiler como de costumbre hasta que haya tenido lugar dicha audiencia. Si tiene pensado acogerse a la opción de dificultades, deberá hacerlo antes de mudarse.

A fin de alegar dificultades, deberá demostrarle al Tribunal que: [list type=square_list]

• se ha dado un cambio imprevisto en sus circunstancias (por ejemplo, ha perdido su trabajo) y que sufriría graves dificultades si el alquiler prosiguiera; y
• las dificultades que usted sufriría en el caso de que el contrato de arrendamiento no se rescindiese serían más graves que las sufridas por el arrendador

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Es posible que, de todas formas, tenga que compensar el arrendador si decide rescindir el contrato de alquiler a causa de sus dificultades (véase Costes)

Dificultades y violencia familiar

Si usted es una “persona protegida” mediante una orden de intervención por violencia familiar y necesita dejar la propiedad para protegerse a sí mismo o a sus hijos, podrá presentar una solicitud al Tribunal para adelantar la fecha de vencimiento de su contrato de alquiler, lo que le permitiría rescindir dicho contrato por ese motivo.

Si se le expulsa de una propiedad de alquiler debido a una orden de violencia familiar, también tendrá derecho a presentar una solicitud ante el Tribunal para que se le adelante la fecha de vencimiento del contrato, lo que le permitiría rescindir dicho contrato de forma anticipada por motivos de dificultad.

Renuncia a la posesión

Si ninguna de las anteriores formas de rescindir un contrato de arrendamiento es una opción para usted, podrá rescindir dicho contrato de forma anticipada renunciando a la posesión de la propiedad. Normalmente, esto se hace comunicándole al arrendador su deseo de mudarse (es decir, notificación de intención de abandonar la propiedad) y devolviéndole las llaves en el momento de la mudanza.

Costes

Rescindir un contrato de alquiler por dificultades o por renuncia a la posesión puede resultar caro. El arrendador podrá reclamar una compensación por los costes razonables que tendrá que pagar como resultado de su decisión de rescindir el contrato.

Los costes por los que podría ser responsable incluyen: [list type=square_list]

• una tarifa de nuevo arrendamiento (generalmente una o dos semanas de alquiler). Esta cifra debe basarse en la tarifa que el agente inmobiliario cobró al arrendador, por lo que es recomendable solicitar una copia de la factura
• costes de publicidad razonables
• alquiler hasta que los nuevos arrendatarios se muden o hasta la fecha de vencimiento del contrato (aquello que ocurra primero)

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Lo que el arrendador o agente inmobiliario podrían no contarle es que solo tiene que pagar la tarifa por nuevo arrendamiento y los costes de publicidad de forma prorrateada. Esto significa que el pago por estos conceptos solamente debe cubrir el plazo no cumplido del contrato durante el cual el arrendatario no haya recibido ningún pago por alquiler. Por ejemplo, si se muda en el séptimo mes de un contrato de alquiler de 12 meses, solamente le quedará por cumplir aproximadamente el 40 % del plazo establecido. Por ello, solamente tendrá que pagar ese porcentaje de la tarifa de nuevo arrendamiento, así como el 40 % de los costes publicitarios.

Gestión de costes

Si desea rescindir su contrato de alquiler, deberá entregar su preaviso con tanta antelación como sea posible (conserve una copia de su carta). Es recomendable indicar la fecha exacta de la mudanza, así como expresar su deseo de que el arrendador o agente inmobiliario encuentren un nuevo arrendatario. Se espera que el arrendador tome todas las medidas razonables a fin de encontrar un nuevo inquilino lo antes posible. Cuanto mayor sea su colaboración a la hora de encontrar un nuevo arrendatario (como, por ejemplo, tener la propiedad disponible para recibir visitas o anunciarla usted mismo) menos probabilidad habrá de que tenga que pagar.

Deberá asegurarse de que el arrendador o agente inmobiliario tome las medidas necesarias para encontrar un nuevo inquilino que le sustituya, así como consultar la fecha de su mudanza. Si el arrendador hace cualquier cosa que complique la búsqueda de un nuevo inquilino (como, por ejemplo, subir el precio del alquiler) o no se toma la molestia de encontrar un arrendatario, usted podrá utilizar estas circunstancias como argumento para no tener que pagar la totalidad de la compensación, ya que el arrendador tiene la obligación de mantener sus pérdidas al mínimo.

Si cree que los costes que reclama su arrendador no son razonables, no acepte pagarlos. En tal caso, el arrendador tendrá que reclamar la fianza o solicitar una compensación en el Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (Victorian Civil and Administrative Tribunal). El arrendador deberá hacerle llegar una notificación de su reclamación y usted tendrá la oportunidad de presentar su versión de la historia ante el Tribunal.

Esta información es sólo una guía y no se debe utilizar como substituto de asesoramiento jurídico profesional.

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