Coronavirus (COVID-19) update: Temporary changes to Victoria’s laws on renting homes. Find out more
این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.
حتی اگر قرارداد اجاره (اجاره‌نامه) با مدت ثابت داشته باشید، موجر می‌تواند ملک را در طول مدت اجاره بفروشد. اجاره‌نامه شما طبق روال عادی ادامه می‌یابد.
اینکه مالک قصد فروش خانه را دارد، صرفاً به این معنی نیست که شما باید تخلیه کنید. اگر مالک می‌خواهد خانه را تخلیه کنید، باید به شما اخطار تخلیه بدهد.
اگر موجر بخواهد خانه را به دلیل فروش تخلیه کنید، باید برای شما اخطار تخلیه صادر کند تا بتواند بلافاصله پس از انقضای اخطار تخلیه ملک را به صورت خالی به فروش برساند. چنانچه موجر قبلاً قرارداد فروش امضا كرده باشد و بخواهد که خانه را تخلیه کنید، لازم است ظرف مدت ۱۴ روز پس از امضای قرارداد فروش یا به محض فراهم شدن تمام شرایط قرارداد، به شما اخطار تخلیه بدهد. به عبارت دیگر، موجر نمی‌تواند چند ماه پس از امضای قرارداد صبر کند و سپس از موضوع فروش خانه به عنوان دلیل صدور اخطار تخلیه استفاده نماید.
اخطار تخلیه باید حداقل ۶۰ روز پیش از تاریخ مورد نظر برای تخلیه به شما داده شود.
اگر اجاره‌نامه با مدت ثابت داشته باشید، حق دارید تا پایان مدت ثابت اجاره در خانه بمانید. بنابراین، تاریخ مذکور در اخطار تخلیه نباید زودتر از پایان مدت ثابت اجاره باشد، مگر اینکه نسبت به تخلیه پیش از موعد رضایت داده باشید.
اگر اجاره‌نامه با مدت ثابت داشته باشید و به دلیل اینکه ملک در دست فروش است یا به فروش رسیده است بخواهید زودتر آنجا را تخیله کنید، مشروط به توافق موجر می‌توانید پیش از موعد به قرارداد اجاره خاتمه دهید.
حتماً توافق فی‌مابین را مکتوب کنید و به امضای موجر یا کارگزار برسانید؛ در غیر این صورت، ممکن است مجبور به پرداخت هزینه‌های نقض قرارداد اجاره شوید.
چنانچه اجاره‌نامه کوتاه‌مدت (مثلاً ماه به ماه) داشته باشید و اخطار تخلیه ظرف ۶۰ روز دریافت کنید، می‌توانید پیش از پایان ۶۰ روز تخلیه کنید. اما در این صورت، باید حداقل ۱۴ روز پیش از تخلیه، کتباً به موجر یا مالک جدید اطلاع دهید. علاوه بر این، باید اجاره این ۱۴ روز را نیز بپردازید، حتی اگر زودتر تخلیه کرده باشید.
اگر مالک بخواهد خانه را پیش از پایان مدت ثابت اجاره تخلیه کنید، می‌توانید به خاطر اینکه اذیت شده‌اید مبلغی خسارت درخواست کنید. در صورت رضایت موجر نسبت به پرداخت خسارت، توافق فی‌مابین را مکتوب و امضا کنید و حتماً آن را به امضای مالک فعلی یا جدید، هر کدام در آن زمان صاحب ملک است و خسارت را می‌پردازد، و همچنین کارگزار برسانید.
شما در جایگاه مستأجرحق «استفاده بلامعارض» نسبت به خانه اجاره‌ای خود دارید و لذا اگر موجر بخواهد وارد خانه شما شود، باید از رعایت حقوق شما اطمینان حاصل کند.
لازم نیست زحمت خاصی به خود بدهید یا هزینه زیادی بپردازید تا ملک برای متقاضیان خرید جذاب‌تر به نظر برسد (به عنوان مثال، شخصاً خانه را بیش از حد تمیز کنید یا برای این کار به کسی پول بدهید). از نظر قانونی فقط ملزم هستید که ملک را «در حد معقول تمیز» نگه دارید.
موجر حق دارد ملک را به «متقاضی خرید» نشان دهد، مشروط بر این که پیش از ورود به خانه شما، تمام شرایط ورود را طبق قانون رعایت کند.
اما با اینکه موجر می‌تواند خانه را به «متقاضی خرید» نشان دهد، طبق قانون حق «بازدید آزاد در روزهای مشخص» ندارد و ملزم نیستید برای این منظور اجازه دسترسی یا ورود به خانه را به موجر بدهید. (نگاه کنید به پرونده Higgerson و Ricco (املاک استیجاری مسکونی) [2014] VCAT 1214.)
موجر (یا کارگزار) می‌تواند در چنین مواردی به همراه متقاضی خرید وارد ملک شود:
موجر نمی‌تواند بیشتر از زمان لازم برای بازدید خریدار بالقوه در ملک بماند.
اگر موجر تمام شرایط قانونی ورود به ملک را رعایت کرده و اخطار مقتضی را به شما داده باشد، چه در خانه باشید و چه نباشید می‌تواند وارد ملک شود.
اگر اخطار کتبی دریافت نکرده باشید و زمانی که موجر یا کارگزار می‌آید در خانه باشید، لازم نیست کسی را راه بدهید.
اگر موجر یا کارگزار رضایت شما را کسب نکرده و اخطار مقتضی را به شما نداده باشد، ورود به خانه تخلف خواهد بود، مگر آنکه دلیل منطقی‌ای برای این امر وجود داشته باشد، مثلاً در موارد اضطراری. شما می‌توانید تخلفات را به Consumer Affairs Victoria گزارش کنید تا این مرجع بتواند در صورت تخطی موجر یا کارگزار از قانون، اخطار نقض قانون برای وی صادر کند.
کارگزاران معمولاً در روند فروش ملک، به تعدادی عکس برای تابلوی فروش و تبلیغات اینترنتی خود نیاز دارند.
قانون به موجر این حق را نمی‌دهد که به منظور گرفتن عکس برای تبلیغات فروش ملک وارد خانه شما شود.
از آنجا که موجر چنین حقی ندارد، مجبور نیستید به او اجازه ورود بدهید. اگر می‌خواهید برای این منظور اجازه ورود بدهید، می‌توانید نسبت به جاهایی از خانه که قرار است عکس گرفته شود و همچنین نحوه استفاده از عکس‌ها توافق کنید. همچنین، می‌توانید درخواست کنید که عکاس همراه با موجر یا کارگزار املاک وارد خانه شود.
اگر فکر می‌کنید عکس‌های مربوط به اموال شما ممکن است خطر سرقت را افزایش دهد، باید پیش از گرفتن هر گونه عکس، کلیه اقلام با ارزش را با چیزی بپوشانید یا حذف کنید.
اگر فکر می‌کنید عکس‌ها به گونه‌ای گرفته شده است که شما یا یکی از اعضای خانواده‌تان به وضوح قابل شناسایی هستید و حریم خصوصی‌تان ممکن است نقض شود، جهت مشاوره با کمیسیونر اطلاعات استرالیا به شماره 1300 363 992 تماس بگیرید.
شما می‌توانید در مورد زمان و دفعات ورود به خانه با موجر یا کارگزار توافق کنید. مهم است که توافق مذکور را مکتوب کنید و حتماً آن را به امضای خود و موجر یا کارگزار برسانید.
شروطی از این دست را نیز می‌توانید در توافق بگنجانید:
اگر فکر می‌کنید به دلیل اخلال در حق شما برای استفاده بلامعارض از خانه استیجاری، ورود موجر یا کارگزار غیرموجه است، می‌توانید اقدامات لازم را برای محدود کردن ورود وی انجام دهید.
اگر موجر یا کارگزار او اخطار مقتضی را به شما ندهد یا ملک را به دفعات زیاد به افراد متعدد نشان دهد یا هر بار مدت زیادی در ملک بماند، این موارد ممکن است «غیرموجه» تلقی شود.
اگر فکر می‌کنید موجر رفتار غیرموجهی دارد، می‌توانید به VCAT تقاضای قرار منع بدهید. البته باید برای اثبات آنچه اتفاق افتاده است ادله داشته باشید. به عنوان مثال، می‌توانید تاریخ‌ها و ساعت‌هایی که ملک به افراد مختلف نشان داده شده و همچنین مدت ماندن آنها در هر نوبت را یادداشت کنید.
تقاضاهای قرار منع نسبت به تقاضاهای فاقد فوریت اولویت دارد و رسیدگی به این موارد ممکن است ظرف چند روز انجام شود. بهتر است روز بعد از ارسال تقاضای خود با VCAT تماس بگیرید و ببینید تاریخی برای رسیدگی به موضوع اختصاص یافته است یا خیر. اگر اختصاص نیافته بود، روز بعد دوباره تماس بگیرید. چنانچه در جلسه رسیدگی به موضوع حاضر نشوید، VCAT ممکن است به نفع موجر حکم بدهد.
اگر موجر اقدامات قابل قبولی برای اطمینان از بهره‌مندی شما از حق استفاده بلامعارض انجام ندهد، مرتکب عدم انجام وظیفه خود شده است و امکان دارد بتوانید مطالبه خسارت کنید. همچنین اگر اموال شما هنگام ورود به ملک سرقت شده یا آسیب دیده باشد، می‌توانید مطالبه خسارت کنید.
خیر. اگر ملک به فروش برسد، اجاره‌نامه شما با همان شرایط و ضوابط یکسان ادامه می‌یابد (از جمله مبلغ مبلغ اجاره‌ای که پرداخت می‌کنید، روش و زمان پرداخت و تاریخ اتمام مدت ثابت اجاره). تنها تغییر این است که مالک جدید حقوق و تعهدات موجر قبلی را به عهده می‌گیرد. نام موجر جدید نیز طی نامه‌ای به اطلاع شما خواهد رسید.
وقتی ملک فروخته می‌شود، هم مالک جدید و هم مالک قبلی باید به مرجع وثایق املاک استیجاری مسکونی (Residential Tenancies Bond Authority – RTBA) اطلاع بدهند. مبلغ وثیقه شما تا پایان مدت اجاره نزد RTBA می‌ماند. اگر نام موجر در فرم وثیقه‌گذاری قید شده باشد، نامه‌ای حاوی نام موجر جدید از RTBA دریافت خواهید کرد. اگر نام کارگزار املاک در فرم وثیقه‌گذاری قید شده باشد، چیزی تغییر نمی‌کند.
این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.
[disclaimer-rta-persian]
[headline]قانون[/headline]
قانون املاک استیجاری مسکونی ۱۹۹۷ (وب‌سایت AustLII)
section 67 – quiet enjoyment
section 70 – locks
section 70A – locks for properties subject to intervention orders/notices
section 71 – applying to VCAT to change locks without consent
section 85 – entry of rented premises
section 86 – grounds for entry
section 87 – manner of entry
section 88 – what must be in notice of entry?
section 89 – duty to allow entry if requirements met
section 90 – applying to VCAT for compensation if damage is caused during entry
section 91 – applying to VCAT for a restraining order
section 91A – offence to enter premises without meeting requirements
section 259 – notice to vacate for sale
(نگاه کنید به پرونده Higgerson و Ricco (املاک استیجاری مسکونی) [2014] VCAT 1214
[headline]منابع[/headline]
برای فروش، در دست فروش، فروخته شد (نسخه چاپی) [pdf, 245kb]
[headline]صفحات مرتبط[/headline]
حریم خصوصی و ورود به ملک
در مواقعی که موجر به وظایف خود عمل نمی‌کند
اخطار تخلیه
شکایت کردن
جبران خسارت مستأجران
زمانی که قصد تخلیه دارید
فسخ قرارداد اجاره
شروع قرارداد اجاره
دیوان (VCAT)