للبيع، بيع، مباع!

    حقوقك عندما يبيع المالك منزلك المستأجر

    يستطيع المالك بيع العقار خلال فترة الاستئجار الخاص بك حتى إذا كان لديك عقد إيجار محدد المدة (عقد إيجار). يستمر عقد الإيجار الخاص بك كالمعتاد.


    مغادرة العقار

    هل يجب عليّ مغادرة العقار؟

    لا يعني عرض المالك العقار للبيع، أن عليك مغادرته. إذا كان المالك يريدك أن تغادر العقار فعليه أن يرسل إليك إشعارًا بالإخلاء.

    متى يجب عليّ مغادرة العقار إذا استلمت إشعار بالإخلاء؟

    إذا كان المالك يريدك أن تغادر بسبب عرض العقار للبيع، يرسل لك إشعارًا بالإخلاءإذا كان يعتزم بيع عقار شاغر مباشرة بعد انتهاء فترة الإشعار بالإخلاء. إذا كان قد وقّع عقد بيع بالفعل ويريد منك المغادرة، فعليه إرسال إشعارًا بالإخلاء إليك خلال 14 يومًا من توقيع عقد البيع، أو عند استيفاء جميع شروط العقد. وهذا يعني أنهم لا يستطيعون التفكير في الأمر لبضعة أشهر بعد توقيع العقد ثم استخدام عملية البيع كسبب في الإشعار بالإخلاء.

    يجب إرسال إشعار بالإخلاء إليك فترة 60 يوما على الأقل قبل التاريخ الذي يريدون منك أن تغادر فيه.

    إذا كان لديك عقد إيجار محدد المدة، فيحق لك البقاء حتى نهاية المدة المحددة لك. لذلك، فإن التاريخ المذكور في الإشعار بالإخلاء لا يمكن أن يكون قبل نهاية المدة المحددة، إلا إذا كنت قد وافقت على المغادرة في وقت سابق.

    هل يمكنني المغادرة في وقت مبكر؟

    إذا كنت مستأجرًا بعقد محدد المدة وتريد مغادرة العقار في وقت مبكر لأن العقار يُجرى بيعه (أو تم بيعه)، فيمكنك إنهاء عقد الإيجار مبكرًا إذا وافق المالك.

    تأكد من حصولك على الاتفاقية مكتوبة وموقّعة بواسطة المالك أو الوكيل وإلا قد تضطر إلى دفع تكاليف كسر عقد الإيجار.

    إذا كان لديك عقد إيجار دوري (على سبيل المثال من شهر إلى شهر) واستلمت إشعار بالإخلاء مدته 60 يومًا، يمكنك المغادرة قبل انتهاء الـ60 يومًا. ولكن يجب عليك إرسال إشعار مكتوب إلى المالك أو المالك الجديد فترة 14 يوما على الأقل قبل المغادرة. يجب عليك أيضًا دفع الإيجار فترة الـ14 يومًا، حتى لو غادرت مبكرًا.

    هل يمكنني الحصول على تعويض مقابل مغادرتي في وقت مبكر؟

    إذا كان المالك يريد منك المغادرة قبل نهاية المدة المحددة، يمكنك طلب بعض التعويض عن إزعاجك. إذا وافق على التعويض، احصل على الاتفاقية المكتوبة وتأكد من توقيعك وتوقيع المالك الحالي أو الجديد، أيهما مالك للعقار في ذلك الوقت ومقدم لك التعويض أو وكيله.

    عمليات الدخول والفحص

    حقوق المستأجر

    باعتبارك المستأجر لديك الحق في “التمتع بالهدوء” في منزلك المستأجر، لذا يجب أن يتأكد المالك من حماية حقوقك إذا أرادوا الدخول إلى منزلك.

    هل يجب عليّ الدفع مقابل التنظيف؟

    لست مضطرًا لبذل أي جهد خاص أو نفقات (مثل القيام بتنظيف إضافي بنفسك أو تعيين عمال نظافة) لجعل العقار أكثر جاذبية للمشترين المحتملين. كل ما عليك القيام به قانونيًا هو الحفاظ على المكان في “حالة نظيفة إلى حد معقول”.

    حقوق المالك

    يحق للمالك عرض العقار على “مشتر محتمل” بشرط أن يستوفي جميع متطلبات الدخول بموجب القانون قبل دخوله إلى منزلك.

    مفتوح للفحص

    ولكن على الرغم من أن المالك يمكن أن يعرض العقار من خلال “المشتري المحتمل”، بموجب القانون الحالي فإن المالك ليس لديه الحق في “فتح العقار للفحص” ولا يتعين عليك السماح بوصول المالك إلى منزلك أو الدخول إليه لهذا السبب. (راجع  هيغرسون في ريكو (الإيجارات السكنية) [2014] محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) 1214.)

    متى يمكنهم الدخول؟

    يمكن أن يدخل المالك (أو الوكيل) العقار مع المشتري المحتمل:

    • في أي وقت توافق عليه، ولكن المالك يجب أن يحصل على موافقتك في نفس الأسبوع الذي يريدون فيه الدخول إلى العقار. بمعنى آخر، لا يمكنهم أن يطلبوا منك فترة تزيد عن 7 أيام قبل رغبتهم في الدخول. يُفضل الحصول على الطلب كتابيًا والرد عليه كتابيًا حتى لو كانت مجرد رسالة نصية أو بريد إلكتروني. بهذه الطريقة، سيكون لديك سجل بما وافقت عليه بالضبط.
    • حتى وإن لم يحصلوا على موافقتك، لكن يجب عليهم:
      • إرسال إشعارًا كتابيًا إليك قبل 24 ساعة على الأقل من رغبتهم في الدخول. يجب أن يتضمن الإشعار سبب رغبتهم في دخول العقار وأن يتم تسليمه إليك شخصيًا بين الساعة 8 صباحًا و 6 مساءً أو إرساله بالبريد. إذا تم إرسال الإشعار عبر البريد، فيجب إضافة وقتًا كافيًا ليتم تسليم البريد حيث تبدأ فترة الـ24 ساعة عند استلامك للإشعار، وليس عند كتابته أو نشره. اطلع على مواعيد إرسال بريد أستراليا (Australia Post). قد يرسل إليك المالك إشعار عن طريق الوسائل الإلكترونية مثل البريد الإلكتروني في حال موافقتك (راجع بدء الاستئجار لمزيد من المعلومات حول الموافقة على إرسال الإشعارات إلكترونيًا).
      • الدخول فقط بين الساعة 8 صباحًا و 6 مساءً
      • عدم الدخول في أيام العطلة العامة

    كم من الوقت يمكنهم البقاء؟

    لا يمكنهم البقاء لفترة أطول من اللازم بالنسبة للمشتري المحتمل لفحص العقار.

    ماذا لو لم أكن في المنزل؟

    إذا كان المالك قد استوفى جميع متطلبات الدخول بموجب القانون وأرسل إليك الإشعار الصحيح، فيمكنه دخول العقار سواء كنت في المنزل أم لا.

    ماذا لو لم أحصل على أي إشعار؟

    إذا لم تتلقَ إشعارًا مكتوبًا وكنت في المنزل عندما حضر المالك أو الوكيل، فلا يتعين عليك السماح لهم بالدخول.

    يعد دخول المالك أو الوكيل إلى منزلك بمثابة مخالفة إذا لم يكن لديهم موافقتك ولم يرسلوا إليك إشعارًا مناسبًا، إلا إذا كان هناك عذر معقول، مثل الطوارئ. يمكنك الإبلاغ عن المخالفات إلى Consumer Affairs Victoria والتي يمكنها إصدار إشعار بانتهاك المالك أو الوكيل إذا لم يتبعوا القانون.

    صور للدعاية

    كجزء من عملية عرض العقار للبيع، عادة ما يرغب الوكلاء في الحصول على صور فوتوغرافية للوحة البيع والإعلان عبر الإنترنت.

    حقوق المالك

    لا يمنح القانون المالك الحق في دخول منزلك لالتقاط صور لغرض الإعلان عن بيع العقار.

    حقوق المستأجر

    نظرًا لأن المالك ليس لديه الحق، فقد لا يتعين عليك السماح لهم بالدخول. إذا كنت ترغب في السماح بالدخول لهذا السبب، فيمكنك عقد اتفاق حول ما سيتم تصويره وكيفية استخدام الصور. يمكنك الإصرار على أن يرافق المصور المالك أو الوكيل العقاري.

    خطر السرقة

    إذا كنت ترى أن الصور التي تظهر ممتلكاتك قد تزيد من خطر السرقة، فيجب عليك إخفاء أي قطع ثمينة أو إزالتها قبل التقاط أي صور.

    الخصوصية

    إذا كنت ترى أن الصور ستنتهك خصوصيتك لأنها ستحدد هويتك أو هوية أحد أفراد أسرتك بوضوح، فاتصل بـ مفوض المعلومات الأسترالي على الرقم 1300 363 992 للحصول على النصيحة.

    عقد صفقة مع المالك

    يمكنك محاولة إبرام اتفاق مع المالك أو الوكيل حول موعد وعدد المرات التي سيدخلون بها إلى منزلك. من المهم أن تحصل عليه كتابيًا وتأكد من توقيعك عليه وتوقيع المالك أو الوكيل.

    قد يشمل الاتفاق شروطًا مثل:

    • سوف يعرض المالك أو الوكيل العقار على المشتري المحتمل فقط إذا قاما بتنظيم موعد مناسب معك
    • لن يجعل المالك أو الوكيل العقار “مفتوح للفحص”
    • سوف تدفع إيجار مخفض كـتعويض بسبب الإزعاج والتدخل في استمتاعك بالهدوء الناجم عن دخولهم
    • لن يدخل المالك أو أي شخص آخر العقار لغرض التقاط الصور الفوتوغرافية دون موافقتك
    • لن يدخل المصور إلى المبنى إلا إذا كان بصحبة المالك أو الوكيل العقاري وفقط في الوقت الذي تكون فيه قادرًا على التواجد

    دخول غير معقول أو غير قانوني

    إذا كنت ترى أن دخول المالك أو الوكيل إلى منزلك أمر غير معقول لأنه يزعج تمتعك بالهدوء في المكان المستأجر، يمكنك اتخاذ الخطوات لتقييد دخولهم.

    ما هو الأمر غير المعقول؟

    إذا لم يقدم لك المالك أو وكيله إشعارًا كافيًا، وإذا كانوا يعرضون العقار على الناس كثيرًا أو بقوا فترة طويلة جدًا، فقد يعتبر ذلك الأمر “غير معقول”.

    التقدم بطلب للحصول على أمر بالتقييد (Order)

    إذا كنت ترى أن المالك قد تصرف بطريقة غير معقولة، فيمكنك تقديم طلب إلى محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) لإصدار أمر بالتقييد (Order). سوف تحتاج إلى تقديم دليل إثبات حول ما يحدث. على سبيل المثال، يمكنك كتابة التواريخ والأوقات التي يحضر فيها الأشخاص لرؤية العقار ومدة مكوثهم في كل مرة.

    تُعطى الأولوية لطلبات أوامر التقييد على الطلبات غير العاجلة وقد تكون جلسة الاستماع في غضون يومين. يُفضل الاتصال بمحكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) في اليوم التالي لتقديم طلبك للتحقق مما إذا كانت قد حُددت جلسة استماع. إذا لم تُحدد، اتصل في اليوم التالي. إذا فاتتك جلسة الاستماع، فقد تحكم محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) لصالح المالك.

    التقدم بطلب للحصول على تعويض

    إذا لم يتخذ المالك خطوات معقولة لضمان تمتعك بالهدوء في المبنى، فهذا يعد خرق لواجباتهمو يجوز لك طلب تعويض. قد يحق لك أيضًا طلب تعويض إذا سُرقت أغراضك أو تعرضت للتلف أثناء الدخول.

    عقد الإيجار وعربون الضمان

    هل أحتاج إلى عقد إيجار جديد؟

    لا. في حالة بيع العقار، يستمر عقد الإيجار الخاص بك كالمعتاد بجميع الشروط والأحكام نفسها (بما في ذلك مقدار الإيجار الذي تدفعه، وكيف ومتى تدفعه، وتاريخ انتهاء المدة المحددة). الشيء الوحيد الذي يتغير هو أن المالك الجديد يتحمل حقوقالمالك وواجباته. يجب أن تحصل على خطاب لإعلامك باسم المالك الجديد.

    ماذا سيحدث لعربون الضمان؟

    عند بيع العقار، يجب على المالك الجديد والمالك القديم إخطار Residential Tenancies Bond Authority (RTBA). لا يزال عربون الضمان الخاص بك لدى RTBA حتى نهاية فترة الاستئجار. إذا كان اسم المالك على نموذج إيداع عربون الضمان (Bond Lodgement form)، يجب أن تحصل على خطاب من RTBA يؤكد اسم المالك الجديد. إذا كان اسم الوكيل العقاري على نموذج إيداع عربون الضمان (Bond Lodgement form)، فلا شيء سيتغير.

    هذه المعلومات هي دليل فقط، ويجب عدم استخدامها كبديل للمشورة القانونية المهنية.

    المعلومات الواردة في هذه الصفحة خاصة بعقود الإيجار الدورية الحالية وعقود الإيجار قصيرة الأجل محددة المدة (لفترات محددة المدة أقل من 5 سنوات) المعلومات مُحدَّثة اعتبارًا من تاريخ النشر، ولكنها قد تكون عرضة للتغيير مع التعديلات المستقبلية التي قد تطرأ على القوانين المتعلقة بتأجير العقارات. إذا كنت غير متأكد من معرفة القوانين التي تسري عليك، فيجب عليك طلب المشورة القانونية.

    القانون

    قانون الإيجارات السكنية لعام 1997 (Residential Tenancies Act 1997) (موقع AustLII الإلكتروني)
    القسم 67 – التمتع بالهدوء
    القسم 70 – الأقفال
    القسم 70A – أقفال العقارات الخاضعة لأوامر / إشعارات التدخل
    القسم 71 – التقدم بطلب إلى محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) لتغيير الأقفال دون موافقة
    القسم 85 – دخول المباني المستأجرة
    القسم 86 – أسباب للدخول
    القسم 87 – سلوك الدخول
    القسم 88 – ما يجب أن يكون في إشعار الدخول؟
    القسم 89 – واجب السماح بالدخول إذا استوفت المتطلبات
    القسم 90 – التقدم بطلب لمحكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) للحصول على تعويض إذا حدث أي ضرر أثناء الدخول
    القسم 91 – التقدم بطلب لمحكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) للحصول على أمر بالتقييد (Order)
    القسم 91A – مخالفة دخول المبنى دون تلبية المتطلبات
    القسم 259 – إشعار للإخلاء من أجل البيع

    حكم محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) بشأن فتح العقار من أجل الفحص

    راجع  هيغرسون في ريكو (الإيجارات السكنية) [2014] محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT) 1214

    الموارد

    للبيع بيع مباع (طباعة) [pdf, 245kb]

    الصفحات ذات الصلة

    الخصوصية والدخول
    عندما يخرق المالك واجباته
    إشعار بالإخلاء
    رفع شكوى
    تعويض للمستأجرين
    عندما تريد مغادرة العقار
    كسر عقد الإيجار الخاص بك
    بدء استئجار
    محكمة فكتوريا المدنية والإدارية (VCAT)

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.