逃脫租約 - Tenants Victoria

    逃脫租約

    如果您有定期的租賃協議(通常稱為租約),並且想要在該固定期限結束前遷出,則您可以透過以下方式之一終止  您的租約。 您需要注意,因為某些終止租約的方法可能會涉及費用。

    合意

    任何租賃協議得由房東與承租人雙方”合意”終止。 我們強烈建議您以書面形式達得協議,並聲明您不因逃脫租約而承擔任何額外費用或賠償之責。 您應該和您的房東或中介簽署協議。 請確保你自己手中有一份副本。

    當房東違約時

    如果您的房東違反了 1997年《住宅租賃法》,您也許可以提早結束租賃。 這種情況是如果房東:

    • 在您應該遷入時,尚未確定財産的合理清潔和空置情況
    • 不確定您可”安靜享用”財産
    • 財産未保持在狀態良好中
    • 不提供確保對外門窗的鎖,或者當他們換鎖時不提供您鑰匙
    • 不用A級設備置換有故障的水設備

    要因房東違反上述任何義務而在固定期限結束之前結束您的租賃,您需要採取某些步驟。

    1. 第一步是向您的房東發出違反義務通知,通知他們,他們必須在14天內解決此問題(適當情況下向您支付賠償)。
    2. 如果房東未能照做,則您可以向維州民事及行政法庭申請遵從令。
    3. 如果房東不遵守遵從令,則可以向他們發送14天的騰空房屋意圖通知。
    4. 如果您已經兩度發送了違反義務通知,而您的房東第三度違反該項義務時,您也可以向房東發出14天的騰空房屋意圖通知。

    轉讓

    比起逃脫租約,將您的租賃協議移交或”轉讓”給另一個承租人,可能更為容易。 但是,這不見得是最簡單的選項,因為您需要獲得房東的同意、更新租賃協議,並安排押金的過戶,如此才不會對另一個承租人負有責任。 另外,房東可以書面向您收取轉讓準備作業的合理費用,但他們不得對與新租戶作成新的租賃協議收取費用。

    履約損失

    如果發生無法預料的事情,而且會導致您待在財産中的嚴重困難直到固定期限結束,您可以向維州民事及行政法庭申請縮短固定期限的期間,並允許您結束您的租賃。 您應請求法庭盡快審理您的案件。 您必須繼續照常支付租金,直到聽證舉行為止。 如果您打算申請履約損失,則必須在搬出前,提出申請。

    要主張履約損失,您必須向法庭證明:

    • 您的情況發生了無法預料的變化(例如,您失業了),而且如果繼續執行租賃,您將遭受嚴重的困難;和
    • 您因租賃未結束所遭遇的困難,將大於房東因租賃結束而有的困難。

    如果由於履約損失而逃脫租約,您可能仍需要賠償房東(請參見費用 )。

    困難與家庭暴力

    如果您是家庭暴力介入命令的”受保護人” ,而且需要搬出財産來保護自己或孩子,則可以向法庭提出申請,縮減您的固定期限期間並允許您出於困境終止租賃。

    如果您因家庭暴力介入命令,而被驅逐在出租財産之外,那麼您也有權向法庭提出申請,縮短您的固定期限期間,並允許您以困難為由提早終止租約。

    放棄佔有

    如果以上任何一種逃脫租約的方式都不是您的選擇,則可以透過放棄對財産的佔有,提前結束您的定期租賃。 這通常是透過向房東 通知,您將騰出財産(即,騰空房屋意圖通知),並於遷出時交回鑰匙。

    費用

    以履約損失或放棄佔有為由逃脫租約的代價可能很高。 房東可以主張 賠償因您逃脫租約而必須支付的任何合理費用。

    您可能要承擔的費用包括:

    • 再出租費(通常是一或兩週的租金)。 這必須根據中介向房東收取的費用,因此,不妨索取發票副本
    • 合理的廣告費用
    • 直到新租戶搬入或直到固定期限結束為止(以先發生者為準)的租金

    房東或中介可能不會告訴您,您只需要按比例支付再出租費和廣告費用。 意思是您只需要為房東未收到租金的剩餘租期支付這些費用。 例如,如果您在7個月時脫離12個月租賃協議,則僅剩餘約40%的固定期限,因此您只需要支付40%的再出租費和40%的廣告費用。

    管理費用

    如果您想逃脫租約,則應以書面形式提供盡量最長的通知(保留信件的副本)。 最好聲明您要離開的確切日期,而且您希望房東或中介找新的承租人。 房東預計會取所有合理的步驟,盡快找到新的承租人。 您做越多來幫助尋找一個新的承租人(例如方便財産供人檢查,或自行為財産做廣告),您可能需支付的費用就越少。

    您支付的租金,止於您騰空房屋之日。 一旦新租戶搬入後,您再就任何損失的租金支付房東賠償。

    您應確保發出通知後,房東或中介有在採取步驟來重新出租財産,並檢查新租戶搬入的日期。 房東有義務將其損失降到最低,因此,如果他們有採取任何措施,使找到新的承租人變得更困難(例如漲租金),或者他們不努力找新承租人,您可以主張您不必向他們全額支付賠償。

    查看主要報紙上的”出租物業”部分,以及中介提供的出租清單。 如果您可以上網,也可以瀏覽中介的網站。 如果財産未刊登或者用較高的租金刊登廣告,請保存下來並作為房東並未試圖將其損失維持在最低水準的證據。

    如果您認為房東主張的費用不合理,請勿同意支付。 嗣後,房東必須針對您的押金主張索賠或訴諸維州民事及行政法庭求償。 房東必須給您索賠的通知,您將有機會向法庭陳述自己的觀點。


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