prekid zakupa/najma - Tenants Victoria

prekid zakupa/najma

Ako imate vremenski određeni ugovor o stambenom odnosu (koji se često zove najam ili zakup), a želite se iseliti prije isteka određenog roka, možda ćete moći prekinuti svoj najam ili zakup na jedan od sljedećih načina. Morate biti oprezni jer neke metode okončanja najma mogu uključivati troškove.

Uzajamna suglasnost

Bilo koji ugovor o stambenom odnosu može se okončati ‘zajedničkim dogovorom’ između najmodavca/stanodavca i stanara. Toplo vam preporučujemo da dogovor sačinite u pisanom obliku te da u njemu stoji da nećete odgovarati za dodatne troškove ili naknadu štete u slučaju prekida zakupa ili najma. Vi i vaš  najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik bi trebali potpisati dogovorni dokument. Obvezno zadržite kopiju.

Kada je najmodavac/stanodavac počinio prekršaj

Ako vaš stanodavac krši bilo koju od svojih ‘dužnosti’ u skladu sa zakonom Residential Tenancies Act 1997 (Zakon o najmu stanova iz 1997), možda ćete biti u mogućnosti rano okončati svoj stambeni odnos. Ovo se primjenjuje ako najmodavac/stanodavac:

  • nije osigurao da nekretnina bude razumno čista i prazna kad ste se trebali useliti
  • ne osigurava vaše ‘mirno uživanje’ u nekretnini
  • ne održava nekretninu u ispravnom stanju
  • vam ne dostavlja ključanice koje osiguravaju vanjska vrata i prozore ili vam ne daje ključ kad promijeni ključanicu
  • ne zamjenjuje neispravan aparat za vodu s uređajem s ocjenom A (‘A-rated appliance’)

Kako biste prekinuli svoj stambeni odnos prije isteka određenog roka zbog bilo koje od gore navedenih povreda dužnosti od strane najmodavca/stanodavca, postoje određeni koraci koje morate poduzeti.

  1. Prvi je korak da svom stanodavcu pošaljete Obavijest o povredi dužnosti kako bi ih obavijestili da moraju riješiti problem (i ako je to prikladno, isplatiti vam naknadu štete) u roku od 14 dana.
  2. Ako stanodavac to ne učini, možete podnijeti zahtjev Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal) za izdavanje Naloga za usklađivanje (suradnju).
  3. Ako se najmodavac/stanodavac ne pridržava Naloga za usklađivanje (suradnju), možete im poslati Obavijest o namjeri napuštanja stambenog objekta s rokom od 14 dana.
  4. Svom stanodavcu možete također poslati Obavijest o namjeri napuštanja stambenog objekta s rokom od 14 dana i ako ste im već dva puta ranije poslali Obavijest o kršenju dužnosti, za isto kršenje, i vaš stanodavac tu dužnost krši po treći put.

Prijenos

Umjesto da prekinete svoj zakup ili najam, možda će vam biti lakše ‘prenijeti’ svoj ugovor o stambenom odnosu drugom stanaru. Međutim, to nije uvijek i najjednostavnija mogućnost jer ćete morati dobiti suglasnost najmodavca/stanodavca, ažurirati ugovor o stambenom odnosu i urediti prijenos kaucije/pologa kako biste  izbjegli odgovornost za drugog stanara/najmoprimca. Također, najmodavac/stanodavac vam može naplatiti razumne troškove pripreme prijenosa u pisanom obliku, ali ne može naplatiti za stvaranje novog ugovora o stambenom odnosu s novim stanarima/najmoprimcima.

Financijske poteškoće

Ako se dogodi nešto nepredviđeno zbog čega ćete vrlo teško moći ostati u stambenom objektu do kraja određenog roka, možete Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal) podnijeti zahtjev za smanjenjem razdoblja vašeg određenog roka i za dopuštenjem da prekinete svoj stambeni odnos. Trebali biste tražiti od Tribunala da sasluša vaš slučaj u najkraćem mogućem roku. Morate nastaviti plaćati stanarinu kao i obično, sve dok ne dođe do saslušanja. Ako planirate podnijeti zahtjev zbog financijskih poteškoća, to morate učiniti prije nego što se iselite.

Kako biste mogli tvrditi da postoje teškoće, morat ćete dokazati Tribunalu:

  • da je došlo do nepredviđene promjene u vašim okolnostima (npr. izgubili ste posao) i pretrpjet ćete ozbiljne financijske poteškoće ako se stambeni odnos nastavi; i
  • da će financijska poteškoća koju ćete pretrpjeti ako stambeni odnos ne bude okončan biti veća od teškoće koju će pretrpjeti stanodavac ako dođe do prekida stambenog odnosa

Možda ćete još uvijek morati nadoknaditi štetu stanodavcu ako prekinete najam zbog financijskih poteškoća (vidi Troškovi ).

Poteškoće i obiteljsko nasilje

Ako ste ‘zaštićena osoba’ pod Nalogom za intervenciju zbog obiteljskog nasilja i trebate se iseliti iz nekretnine kako biste zaštitili sebe ili svoju djecu, možete se obratiti Tribunalu da skrati razdoblje vašeg određenog roka i da vam dopusti prekid stambenog odnosa zbog poteškoća.

Ako ste isključeni iz iznajmljene nekretnine zbog Naloga uslijed obiteljskog nasilja, također imate pravo Tribunalu podnijeti zahtjev za skraćenjem razdoblja vašeg određenog roka i za omogućenjem ranijeg prekida najma/zakupa radi poteškoća.

Odustajanje od posjeda

Ako nijedan od gore navedenih načina raskida najma nije prikladan za vas, možete ranije prekinuti svoj vremenski ograničeni stambeni odnos tako što ćete odustati od posjeda nekretnine. To se obično radi tako da najmodavca/stanodavca obavijestite da ćete napustiti nekretninu (tj. Obavijest o namjeri napuštanja stambenog objekta) i predate mu ključeve kad se iselite.

Troškovi

Prekid najma radi poteškoća ili odustajanja od posjeda može biti skup. Stanodavac može potraživati naknadu štete za razumne troškove bilo vrste a koje stanodavac platiti kao rezultat vašeg prekida najma ili zakupa.

Troškovi za koje biste vi mogli biti odgovorni uključuju:

  • naknadu za ponovno iznajmljivanje (obično stanarina za tjedan ili dva). Ovo se mora temeljiti na naknadi koju je posrednik naplatio stanodavcu, tako da je dobra ideja zatražiti kopiju računa
  • razumne troškove oglašavanja
  • stanarinu dok se novi stanari ne usele ili do kraja određenog roka (ovisno o tome što se prvo dogodi)

Ono što vam najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik možda neće reći jest da naknadu za ponovno iznajmljivanje i troškove oglašavanja morate platiti samo proporcionalno. To znači da ove troškove morate platiti samo za preostali rok najma za koji najmodavac/stanodavac nije primio stanarinu. Na primjer, ako odete nakon 7 mjeseci ugovora za stambeni odnos koji traje 12 mjeseci, preostaje vam samo oko 40% određenog roka, tako da morate platiti samo 40% naknade za ponovno iznajmljivanje i 40% troškova oglašavanja.

Upravljanje troškovima

Ako želite prekinuti svoj najam, trebate dati obavijest o prekidu, i to što je više moguće unaprijed, u pisanom obliku (zadržite kopiju svog pisma). Dobro je navesti točan datum kada odlazite i da želite da najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik pronađu novog stanara. Očekuje se da će najmodavac/stanodavac poduzeti sve razumne korake kako bi što prije pronašli novog stanara. Što više uspijete učiniti kako biste pomogli u pronalasku novog stanara (npr. paziti da nekretnina bude dostupna za pregled ili je sami oglašavati), manja je vjerojatnost da ćete morati platiti.

Stanarinu biste trebali plaćati samo do dana napuštanja stambenog objekta. Nakon što se novi stanar useli, možete platiti stanodavcu naknadu štete za izgubljenu stanarinu.

Trebali biste se pobrinuti za to da stanodavac ili posrednik poduzimaju korake kako bi ponovno iznajmili nekretninu nakon što im vi dostavite obavijest i provjerite datum useljenja novih stanara. Stanodavac ima dužnost da svoj gubitak svede na minimum pa ako učini išta što bi mu otežalo pronalaženje novog stanara (poput podizanja troškova stanarine), ili ako ne ulože trud u pronalasku novog stanara, vi možete obrazložiti da im ne trebate platiti puni iznos naknade štete.

Pregledajte rubriku ‘Nekretnine za iznajmljivanje’ u većim novinama i popise nekretnina za iznajmljivanje koji su dostupni kod agenta/posrednika. Ako imate pristup internetu, možete pogledati i internetsku stranicu posrednika. Ako se nekretnina ne oglašava ili se oglašava s većim troškovima  stanarine, zadržite to kao dokaz da stanodavac nije pokušao svoj gubitak svesti na minimum.

Ako smatrate da troškovi koje vaš stanodavac navodi nisu razumni, nemojte pristajati na plaćanje. Stanodavac će tada podnijeti zahtjev protiv vaše kaucije/pologa ili  podnijeti zahtjev Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal) za naknadu štete. Najmodavac/stanodavac vam mora dati obavijest o njihovom potraživanju i dobiti ćete prigodu predstavljanja svoje strane priče Tribunalu.

Ove informacije samo su vodič i ne bi se trebale koristiti kao zamjena za stručni pravni savjet.

Informacije na ovoj stranici odnose se na postojeće periodične sporazume i kratke ugovore (na određeno vrijeme kraće od 5 godina). Informacije su točne na dan objave, ali mogu biti podložne promjenama sukladno budućim izmjenama i dopunama zakona koji se odnose na nekretnine za iznajmljivanje. Ako niste sigurni koji se zakoni primjenjuju na vas, trebali biste potražiti pravni savjet.

trebate li više pomoći?

savjet za stanare (advice for tenants)
kontaktirajte nas (contact us)

Stanari u Viktoriji Telefonska služba za pomoć stanarima 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
Stanari u Viktoriji priznaje potporu viktorijske vlade.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.