za prodaju, prodaje se, prodano! - Tenants Victoria

za prodaju, prodaje se, prodano!

vaša prava u trenutku kada najmodavac/stanodavac prodaje vašu unajmljenu kuću

Najmodavac/stanodavac može prodati nekretninu tijekom najma/stambenog odnosa čak i ako imate ugovor o stambenom odnosu na određeno vrijeme  (ugovor o zakupu). Vaš zakup se nastavlja kao i obično.


iseljenje

moram li se iseliti?

Samo zato što vlasnik prodaje, ne znači da se morate iseliti. Ako najmodavac/stanodavac želi da se iselite, moraju vam dati obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objekta.

kada se moram iseliti ako dobijem obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objekta?

Ako najmodavac/stanodavac zahtijeva od vas da se iselite zbog prodaje, mogu vam dati obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objektaako namjeravaju prodati praznu nekretninu odmah nakon prekida obavijesti o iseljenju/napuštanju stambenog objekta. Ako su već potpisali kupoprodajni ugovor i traže da se iselite, moraju vam dati  obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objekta u roku od 14 dana od potpisivanja kupoprodajnog ugovora ili kada su ispunjeni svi ugovorni uvjeti. To znači da ne mogu razmišljati o tome nekoliko mjeseci nakon potpisivanja ugovora, a zatim nako potpisa ugovora koristiti prodaju kao razlog obavijesti o iseljenju/napuštanju stambenog objekta.

Obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objekta  vam mora dati najmanje 60 dana prije datuma kada se od vas traži da napustite objekt.

Ako imate zakup na određeno vrijeme, imate pravo ostati do kraja određenog roka. Dakle, datum na obavijesti o iseljenju/napuštanju stambenog objekta ne može biti prije isteka određenog roka, osim ako ste se dogovorili da ćete iseliti ranije.

mogu li se rano iseliti?

Ako imate ugovor o zakupu na određeno vrijeme i želite se iseliti rano jer se nekretnina prodaje (ili je prodana), možda ćete moći rano prekinuti najam/stambeni odnos ako se s time slaže vaš najmodavac/stanodavac.

Osigurajte to da primite sporazum u pisanom obliku i da je potpisan od strane najmodavca/stanodavca ili agenta/posrednika ili ćete možda morati platiti troškove raskida (razvrgnuća) zakupa.

Ako imate periodični najam (npr. s mjeseca na mjesec) i primite obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objekta u roku od 60 dana, možete se iseliti prije 60 dana. Međutim, morate dati najmodavcu/stanodavcu ili novom vlasniku pisanu obavijest u najkraćem roku od 14 dana prije nego što napustite objekt. Također morate platiti stanarinu za tih 14 dana, čak i ako se ranije iselite.

mogu li dobiti naknadu štete za rano iseljavanje?

Ako vlasnik želi da se iselite prije kraja određenog roka, možete tražiti određenu naknadu štete radi neugodnosti. Ako se slažete s naknadom štete, osigurajte pisani pristanak i osigurajte to da je ste ga potpisali vi kao i trenutni ili novi vlasnik, koji posjeduje nekretninu u to vrijeme i koji vam nudi naknadu štete, ili njihov agent/posrednik.

ulasci i inspekcije

prava stanara/najmoprimca

Kao stanar/najmoprimac imate pravo na ‘tiho uživanje’ vašeg unajmljenog doma s time da najmodavac/stanodavac mora osigurati zaštitu vaših prava ako želi ući u vaš dom.

moram li platiti čišćenje?

Ne morate ulagati posebne napore ili troškove (npr. dodatno čišćenje ili pak unajmljivanje službi za čišćenje) kako biste nekretninu učinili privlačnijom potencijalnim kupcima. Sve što zakonski morate učiniti je održavati prostor u ‘razumno čistom stanju’.

prava najmodavca/stanodavca

Najmodavac/stanodavac ima pravo pokazati nekretninu ‘potencijalnom kupcu’, uz uvjet da najmodavac/stanodavac ispunjava sve zahtjeve za ulazak prema zakonu prije nego što uđe u vaš dom.

otvoreni pregled/inspekcija

No iako  najmodavac/stanodavac može provesti ‘potencijalnog kupca’ kroz prostorije, prema trenutnom zakonu najmodavac/stanodavac nema pravo na ‘otvoreni pregled’ i vi ne morate dopustiti pristup ili ulaz najmodavcu/stanodavcu u vaš dom. (Vidi Higgerson v Ricco (Stambeni zakupi) [2014] VCAT 1214 .)

kada oni mogu ući?

Najmodavac/stanodavac (ili agent/posrednik) mogu ući u nekretninu s potencijalnim kupcem:

  • kad god na to pristanete, ali najmodavac/stanodavac mora dobiti vaš pristanak istog tjedna kada želi ostvariti pristup nekretnini. Drugim riječima, ne mogu od vas tražiti pristup više od 7 dana prije nego žele ući. Bilo bi dobro da zahtjev primite u pisanom obliku i da odgovorite u pisanom obliku, čak i ako je riječ samo o SMS-u ili e-pošti. Tako ćete imati evidenciju o tome na što ste dali pristanak.
  • čak i ako nemaju vaš pristanak, ali oni moraju:
    • izvršiti dostavu pismene obavijesti vama u najkraćem roku od 24 sata prije nego što žele ostvariti pristup. Obavijest mora sadržavati razlog radi kojeg (stanodavac/najmodavac) želi ući u nekretninu i biti vam osobno dostavljena između 8 sati i 18 sati ili poslana poštom. Ukoliko je obavijest poslana poštom, moraju dodati dovoljno vremena da se pošta dostavi jer 24 sata počinje od trenutka kad primite obavijest, a ne kada je napisana ili objavljena. Vidite Vrijeme isporuke  pošte u Australiji (Australia Post delivery times). Najmodavac/stanodavac vam može dati obavijest elektroničkom metodom, poput e-pošte, ako se slažete (vidi početak najma/stambenog odnosa za više informacija o pristanku na obavijesti poslane elektroničkim putem).
    • ući samo između 8 i 18 sati
    • ne ulaziti na državni praznik

koliko dugo oni mogu ostati?

Ne mogu ostati duže nego što je potrebno kako bi potencijalni kupac izvršio pregled nekretnine.

što ako nisam kod kuće?

Ako je najmodavac/stanodavac ispunio sve zahtjeve za ulazak prema zakonu i dao vam pravovaljanu obavijest, on može ostvariti pristup nekretnini, bilo da se nalazite kod kuće ili ne.

što ako nisam dobio/la obavijest?

Ako niste primili pisanu obavijest, a vi ste kod kuće kad dođu najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik, ne morate ih pustiti unutra.

Prekršaj je ako najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik uđu u vaš dom ako nisu dobili vaš pristanak ili ako vam nisu dali pravovaljanu obavijest, osim ako imaju opravdan izgovor, kao što je izvanredna situacija. Prekršaje možete prijaviti Consumer Affairs Victoria a oni mogu izdati obavijest o kršenju prava najmodavcu/stanodavcu ili agentu/posredniku ako nisu slijedili zakon.

fotografije za oglašavanje

Kao dio prodaje nekretnina, agenti obično žele fotografije za oglasne ploče i oglašavanje putem interneta.

prava najmodavca/stanodavca

Zakon ne daje najmodavcu/stanodavcu pravo da uđe u vaš dom radi fotografiranja u svrhu oglašavanja nekretnine za prodaju.

prava stanara/najmoprimca

Budući da najmodavac/stanodavac nema to pravo, možda im nećete morati dopustiti ulazak. Ako želite dopustiti ulazak iz tog razloga, možete se dogovoriti o tome što će se fotografirati i na koji će se način fotografije koristiti. Možete inzistirati na to da fotografa prati najmodavac/stanodavac ili  agent/posrednik za prodaju nekretnina.

rizik krađe

Ako smatrate da bi fotografije koje prikazuju vaše predmete u kući mogle povećati rizik od krađe, prikrijte ili uklonite sve stvari od vrijednosti prije fotografiranja.

privatnost

Ako smatrate da će fotografije prekršiti vašu privatnost jer će jasno identificirati vas ili člana obitelji, obratite se agenciji Australski povjerenik za informacije (Australian Information Commissioner) na broj 1300 363 992 za savjet.

dogovorite se s najmodavcem/stanodavcem

Možete se pokušati dogovoriti s najmodavcom/stanodavcem ili agentom/posrednikom o tome kada će i koliko će često ulaziti u vaš dom. Važno je to dobiti u pisanom obliku i provjeriti da li ste dokument potpisali vi i najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik.

Sporazum može uključivati uvjete kao što su:

  • Najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik prikazivat će nekretninu potencijalnom kupcu ako su sa vama zakazali pogodan termin za sastanak
  • Najmodavac/stanodavac ili agent/posrednik neće imati ‘otvoreni pregled’ nekretnine
  • Platit ćete umanjenu stanarinu kao naknadu štete zbog neugodnosti i ometanja  vašeg tihog uživanja prouzročenog ulascima
  • Najmodavac/stanodavac ili bilo koja druga osoba neće ući u nekretninu u svrhu fotografiranja bez vašeg pristanka
  • Fotograf će ući u prostorije samo u pratnji najmodavca/stanodavca ili agenta/posrednika za nekretnine i to samo u vrijeme kada budete u mogućnosti biti nazočni

nerazuman ili nezakonit ulazak

Ako mislite da je ulazak najmodavca/stanodavca ili agenta/posrednika u vaš dom nerazuman ulazak jer narušava vaše tiho uživanje u iznajmljenim prostorijama, možete poduzeti korake kako biste ograničili njihov ulazak.

što je nerazumno?

Ako vam najmodavac/stanodavac ili njihov agent/posrednik ne pruže dostatnu obavijest, ako provode osobe prečesto ili ako  ostaju predugo, to se može smatrati ‘nerazumnim’.

zatražite sudski nalog

Ako smatrate da je najmodavac/stanodavac nerazuman, možete zatražiti od  VCAT-a (Građanskog i administrativnog tribunala Viktorije) sudski nalog. Biti će vam potrebni dokazi o tome što se događa. Na primjer, možete zapisati datume i vremena kada su nekretnine prikazivane osobama i koliko dugo su osobe ostale svaki put.

Zahtjevima za sudski nalog se daje prednost u odnosu na ostale zahtjeve koji nisu hitni i do rasprave/saslušanja bi moglo doći u roku od nekoliko dana. Dobro je nazvati VCAT – Građanski i administrativni tribunal Viktorije dan nakon što ste poslali  molbu i provjeriti jesu li odredili datum za raspravu/saslušanje. Ako nisu, nazovite sljedeći dan. Ako ne dođete na raspravu/saslušanje, VCAT – Građanski i administrativni tribunal Viktorije može presuditi u korist najmodavca/stanodavca.

zatražite naknadu štete

Ako najmodavac/stanodavac ne poduzme razumne korake kako bi sa osiguralo tiho uživanje u prostorijama, tada je riječ o kršenju njihove dužnosti, i možda ćete moći zatražiti naknadu štete. Možda ćete moći zatražiti naknadu štete ako je su predmeti ukradeni ili oštećeni tijekom ulaska.

zakup i kaucija/polog

trebam li novi zakup?

Ne. Ako je nekretnina prodana, zakup se nastavlja kao i obično uz iste uvjete i odredbe (uključujući iznos stanarine koji plaćate, uključujući kako i kada plaćate, te datum kada završava određeni rok). Jedino što se mijenja je da novi vlasnik preuzme prava i dužnosti najmodavca/stanodavca. Trebali biste dobiti pismo kojim vas se obavještava o imenu novog najmodavca/stanodavca.

što se događa s mojom kaucijom/pologom?

Kad se nekretnina proda, novi vlasnik i stari vlasnik moraju obavijestiti Residential Tenancies Bond Authority (RTBA). Vaša kaucija/polog ostaje kod agencije RTBA do kraja najma/stambenog odnosa. Ako je ime najmodavca/stanodavca bilo na Obrascu za polaganje kaucije/pologa, trebali biste dobiti pismo od agencije RTBA u kojem se potvrđuje ime novog najmodavca/stanodavca. Ako je ime agenta/posrednika za nekretnine bilo na Obrascu za polaganje kaucije/pologa, nema promjena.

Ove informacije samo su vodič i ne bi se trebale koristiti kao zamjena za stručni pravni savjet.

Informacije na ovoj stranici odnose se na postojeće periodične sporazume i kratke ugovore (na određeno vrijeme kraće od 5 godina). Informacije su točne na dan objave, ali mogu biti podložne promjenama sukladno budućim izmjenama i dopunama zakona koji se odnose na nekretnine za iznajmljivanje. Ako niste sigurni koji se zakoni primjenjuju na vas, trebali biste potražiti pravni savjet.

the law

Residential Tenancies Act 1997 (AustLII website)
section 67 – quiet enjoyment
section 70 – locks
section 70A – locks for properties subject to intervention orders/notices
section 71 – applying to VCAT to change locks without consent
section 85 – entry of rented premises
section 86 – grounds for entry
section 87 – manner of entry
section 88 – what must be in notice of entry?
section 89 – duty to allow entry if requirements met
section 90 – applying to VCAT for compensation if damage is caused during entry
section 91 – applying to VCAT for a restraining order
section 91A – offence to enter premises without meeting requirements
section 259 – notice to vacate for sale

VCAT ruling on open for inspections

Higgerson v Ricco (Residential Tenancies) [2014] VCAT 1214

resources

for sale selling sold (print) [pdf, 245kb]

vezane stranice

privatnost i ulazak
kada najmodavac/stanodavac prekrši svoje dužnosti
obavijest o iseljenju/napuštanju stambenog objekta
podnošenje žalbe
naknada štete za stanare
kada želite iseliti
raskid vašeg zakupa
početak najma/stambenog odnosa
Tribunal (VCAT)

trebate li više pomoći?

savjet za stanare (advice for tenants)
kontaktirajte nas (contact us)

Stanari u Viktoriji Telefonska služba za pomoć stanarima 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
Stanari u Viktoriji priznaje potporu viktorijske vlade.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.