فسخ قرارداد اجاره

اگر قرارداد اجاره با مدت مشخص (که غالباً قرارداد اجاره گفته می شود) دارید و می خواهید قبل از پایان مدت مشخص شده ملک را تخلیه کنید، ممکن است بتوانید به یکی از روشهای زیر  به قرارداد اجاره خود پایان دهید. شما باید مراقب باشید زیرا برخی از روش های پایان دادن قرارداد اجاره ممکن است هزینه به همراه داشته باشد.

رضایت متقابل

با “توافق متقابل” بین مالک و مستاجر می توان به هرگونه قرارداد اجاره پایان داد. ما اکیداً توصیه می کنیم که توافقنامه به صورت کتبی باشد، و مشخص کند که هیچ مسئولیتی در قبال هزینه های اضافی یا جبران خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره به عهده شما نخواهد بود. شما و مالک یا کارگزار باید توافقنامه را امضا کنید. حتما یک نسخه از آن را نگهداری نمایید.

هنگامی که مالک نقض تعهد می کند

اگر مالک هر یک از “وظایف” خود که در قانون مالک و مستاجر 1997  مشخص شده است را نقض کند، ممکن است بتوانید زودتر از موعد به قرارداد اجاره پایان دهید. این امر در صورتی اعمال می شود که مالک:

  •  اطمینان حاصل نکرده باشد که موقع ورود شما، ملک به نحو مطلوبی تمیز یا خالی باشد
  •  اطمینان حاصل نکند که شما در ملک “لذت همراه با آرامش” خواهید داشت
  •  تعمیرات ملک را به خوبی انجام ندهد
  •  برای درب های بیرونی و پنجره ها قفل ایمن تهیه نکند، یا پس از تعویض قفل به شما کلید ندهد
  • دستگاه معیوب مرتبط با آب را با یک دستگاه دارای رتبه A جایگزین نمی کند

برای پایان دادن به قرارداد اجاره قبل از اتمام مدت مقرر به دلیل هر یک از موارد نقض تعهد از سوی مالک که در بالا مطرح شد، باید گام های مشخصی بردارید.

  1. اولین قدم این است که یک اخطار نقض تعهد به مالک خود بفرستید و اطلاع دهید که باید ظرف مدت 14 روز مشکل را برطرف نماید (و در صورت لزوم، به شما غرامت پرداخت کنند).
  2. اگر مالک این کار را انجام ندهد، می توانید برای دریافت دستور تمکین به دادگاه مدنی و اداری ویکتوریا مراجعه کنید.
  3. اگر مالک از این دستور اطاعت نکند، می توانید یک نامه اعلام تمایل به تخلیه با فرصت 14 روزه به وی ارسال نمایید.
  4. همچنین اگر تاکنون دو بار به یک دلیل مشابه اخطار نقض تعهد به مالک ارسال کرده اید و مالک برای سومین مرتبه نیز نقض تعهد کند، می تواند نامه اعلام تمایل به تخلیه با فرصت 14 روزه به وی ارسال نمایید.

واگذاری

به جای فسخ قرارداد اجاره، شاید سپردن یا “واگذار” کردن آن قرارداد اجاره به یک مستاجر دیگر آسانتر باشد. البته این همیشه ساده ترین گزینه نیست زیرا باید رضایت مالک را جلب کنید، قرارداد اجاره را به روز کنید و ترتیبی دهید تا مبلغ ودیعه به شما منتقل شود تا تعهدی نسبت به مستأجر دیگر نداشته باشید. همچنین ، مالک می تواند هزینه معقولی را برای واگذاری به صورت کتبی از شما درخواست نماید اما نمی تواند بابت قرارداد اجاره با مستأجر جدید از شما هزینه ای دریافت کند.

سختی

اگر اتفاقی پیش بینی نشده روی دهد که اقامت شما تا پایان موعد مقرر در ملک را با سختی زیادی همراه کند، شما می توانید از دادگاه مدنی و اداری ویکتوریا درخواست کنید تا دوره قرارداد اجاره شما را کاهش دهد و اجازه دهد تا به آن قرارداد پایان دهید. باید از دادگاه بخواهید تا هرچه سریعتر به پرونده شما رسیدگی کند. تا زمانی که دادرسی انجام می شود، باید به طور معمول مبلغ اجاره را پرداخت نمایید. اگر قصد دارید ادعای سختی را مطرح نمایید، قبل از تخلیه ملک باید این کار را انجام دهید.

برای ارائه درخواست سختی، باید به دادگاه ثابت كنید كه:

  •  تغییری پیش بینی نشده در وضعیت شما روی داده است (به عنوان مثال شغل خود را از دست داده اید) و اگر قرارداد اجاره ادامه یابد، دچار مشکلات جدی خواهید شد؛ و
  • اگر قرارداد اجاره به پایان نرسد، سختی که شما متحمل خواهد شد بیشتر از سختی خواهد بود که مالک متحمل می شود.

اگر شما به دلیل سختی اجاره خود را فسخ کنید، باز هم ممکن است لازم باشد به مالک هزینه پرداخت نمایید. هزینه ها را مشاهده کنید).

سختی و خشونت خانگی

اگر شما براساس حکم مداخله در خشونت خانگی یک “شخص مورد محافظت” هستید و برای محافظت از خود یا فرزندانتان باید ملک را ترک کنید، می توانید از دادگاه درخواست کنید تا مدت قرارداد را کاهش دهد و به شما اجازه دهد به دلیل سختی به قرارداد پایان دهید.

اگر به دلیل خشونت خانگی از ورود به ملک استیجاری مستثنی شده اید، می توانید از دادگاه درخواست کنید تا مدت قرارداد را کاهش دهد و به شما اجازه دهد به دلیل سختی به قرارداد پایان دهید.

بازگرداندن مالکیت

اگر هیچ یک از روشهای فوق برای فسخ قرارداد اجاره برای شما مناسب نیست، می توانید با بازگرداندن مالکیت ملک، زودتر از موعد به قرارداد خود پایان دهید. این کار معمولاً به این صورت انجام می شود که به مالک اطلاع می دهید (به عبارتی، اطلاعیه قصد تخلیه) که قصد تخلیه ملک و پس دادن کلید به او هنگام خروج را دارید.

هزینه ها

فسخ قرارداد اجاره به دلیل سختی یا بازگرداندن مالکیت می تواند هزینه زیادی داشته باشد. مالک می تواند بابت تمام هزینه های معقولی که فسخ قرارداد اجاره به او تحمیل کرده است تقاضای جبران خسارت نماید.

هزینه هایی که ممکن است لازم باشد پرداخت نمایید شامل موارد زیر است:

  • هزینه واگذاری مجدد (معمولاً مبلغ اجاره یک یا دو هفته). این باید براساس هزینه ای باشد که کارگزار از مالک طلب می کند، بنابراین می توانید یک نسخه از فاکتور را درخواست کنید
  • هزینه معقول بابت تبلیغات
  • مبلغ اجاره تا زمان ورود مستاجران جدید یا تا پایان موعد قرارداد (هر کدام که زودتر برسد)

چیزی که ممکن است مالک یا کارگزار به شما نگویند این است که شما تنها باید هزینه واگذاری مجدد و تبلیغات را به تناسب پرداخت کنید. این بدان معناست که شما باید تنها برای مدت باقیمانده از قرارداد اجاره خود که مالک بابت آن مدت اجاره دریافت نکرده است این هزینه ها را پرداخت نمایید. به عنوان مثال، اگر شما 7 ماه پس از آغاز قرارداد اجاره 12 ماهه ملک را تخلیه کنید، صرفاً حدود 40% از مدت قرارداد باقی می ماند و لذا شما باید تنها 40% از هزینه واگذاری مجدد و 40% از هزینه تبلیغات را بپردازید.

مدیریت هزینه ها

اگر می خواهید قرارداد اجاره خود را فسخ کنید، تا حد ممکن اطلاعیه کتبی بدهید (یک نسخه از نامه خود را نگه دارید). خوب است تاریخ دقیقی که قصد تخلیه دارید و همچنین اینکه می خواهید مالک یا کارگزار یک مستأجر جدید پیدا کنند را مشخص کنید. انتظار می رود که مالک تمام اقدامات معقول را برای یافتن هرچه سریعتر مستاجر جدید انجام دهد. هرچه بیشتر به پیدا کردن مستاجر جدید کمک کنید (مثلا ملک را برای بازدید مهیا کنید یا اینکه خودتان آن را تبلیغ کنید) احتمال اینکه هزینه ای پرداخت کنید کمتر خواهد شد.

شما تنها تا تاریخ تخلیه باید اجاره پرداخت کنید. وقتی مستأجران جدید ساکن می شوند، می توانید به ازای اجاره های پرداخت نشده به مالک غرامت بپردازید.

باید اطمینان حاصل کنید که مالک یا کارگزار پس از دریافت اطلاعیه شما برای واگذاری مجدد ملک اقدامات لازم را انجام می دهند، و تاریخ ورود مستأجر جدید را نیز بررسی نمایید. مالک وظیفه دارد ضرر و زیان خود را به حداقل برساند، بنابراین اگر آنها کاری کنند که پیدا کردن مستاجر جدید دشوارتر شود (مانند بالا بردن اجاره)، یا اگر تلاشی برای پیدا کردن مستأجر جدید نکردند، می توانید با دلیل اعلام کنید که لازم نیست کل مبلغ غرامت را به آنها بپردازید.

بخش “املاک آماده اجاره” را در روزنامه های اصلی و فهرست املاک استیجاری را از کارگزار بگیرید و بررسی کنید. در صورت دسترسی به اینترنت، می توانید وبسایت کارگزار را نیز بررسی کنید. اگر ملک تبلیغ نمی شود یا اجاره بالاتری برای آن مشخص شده است، این را به عنوان گواه بر اینکه مالک برای به حداقل رساندن ضرر و زیان خود تلاشی نمی کند ثبت کنید.

اگر فکر می کنید هزینه هایی مورد ادعای مالک غیر منطقی است، قبول نکنید که بپردازید. سپس مالک باید تقاضای کسر از مبلغ ودیعه شما نماید و یا از دادگاه مدنی و اداری ویکتوریا تقاضای غرامت کند. مالک باید دعوی خود را به اطلاع شما برساند و به شما فرصت داده خواهد شد تا ماجرا را از دیدگاه خود در دادگاه شرح دهید.

این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.

اطلاعات موجود در این صفحه با قراردادهای دوره ای و کوتاه مدت ثابت اجاره (برای دوره های زمانی کمتر از 5 سال) مرتبط می باشند. این اطلاعات از تاریخ انتشار به روز می باشد اما می تواند بسته به اصلاحات آتی در قوانین اموال استیجاری مشمول تغییر قرار گیرد. اگر مطمئن نیستید مشمول کدام قوانین هستید بهتر است مشاوره حقوقی دریافت کنید.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.