برای فروش، در دست فروش، فروخته شد!

    حقوق شما در مواقعی که موجر قصد فروش خانه اجاره‌ای شما را دارد

    حتی اگر قرارداد اجاره (اجاره‌نامه) با مدت ثابت داشته باشید، موجر می‌تواند ملک را در طول مدت اجاره بفروشد. اجاره‌نامه شما طبق روال عادی ادامه می‌یابد.


    تخلیه

    آیا باید تخلیه کنم؟

    اینکه مالک قصد فروش خانه را دارد، صرفاً به این معنی نیست که شما باید تخلیه کنید. اگر مالک می‌خواهد خانه را تخلیه کنید، باید به شما اخطار تخلیه بدهد.

    اگر اخطار تخلیه دریافت کنم، چه زمانی باید تخلیه کنم؟

    اگر موجر بخواهد خانه را به دلیل فروش تخلیه کنید، باید برای شما اخطار تخلیه صادر کند تا بتواند بلافاصله پس از انقضای اخطار تخلیه ملک را به صورت خالی به فروش برساند. چنانچه موجر قبلاً قرارداد فروش امضا كرده باشد و بخواهد که خانه را تخلیه کنید، لازم است ظرف مدت ۱۴ روز پس از امضای قرارداد فروش یا به محض فراهم شدن تمام شرایط قرارداد، به شما اخطار تخلیه بدهد. به عبارت دیگر، موجر نمی‌تواند چند ماه پس از امضای قرارداد صبر کند و سپس از موضوع فروش خانه به عنوان دلیل صدور اخطار تخلیه استفاده نماید.

    اخطار تخلیه باید حداقل ۶۰ روز پیش از تاریخ مورد نظر برای تخلیه به شما داده شود.

    اگر اجاره‌نامه با مدت ثابت داشته باشید، حق دارید تا پایان مدت ثابت اجاره در خانه بمانید. بنابراین، تاریخ مذکور در اخطار تخلیه نباید زودتر از پایان مدت ثابت اجاره باشد، مگر اینکه نسبت به تخلیه پیش از موعد رضایت داده باشید.

    آیا می‌توانم خانه را پیش از موعد تخلیه کنم؟

    اگر اجاره‌نامه با مدت ثابت داشته باشید و به دلیل اینکه ملک در دست فروش است یا به فروش رسیده است بخواهید زودتر آنجا را تخیله کنید، مشروط به توافق موجر می‌توانید پیش از موعد به قرارداد اجاره خاتمه دهید.

    حتماً توافق فی‌مابین را مکتوب کنید و به امضای موجر یا کارگزار برسانید؛ در غیر این صورت، ممکن است مجبور به پرداخت هزینه‌های نقض قرارداد اجاره شوید.

    چنانچه اجاره‌نامه کوتاه‌مدت (مثلاً ماه به ماه) داشته باشید و اخطار تخلیه ظرف ۶۰ روز دریافت کنید، می‌توانید پیش از پایان ۶۰ روز تخلیه کنید. اما در این صورت، باید حداقل ۱۴ روز پیش از تخلیه، کتباً به موجر یا مالک جدید اطلاع دهید. علاوه بر این، باید اجاره این ۱۴ روز را نیز بپردازید، حتی اگر زودتر تخلیه کرده باشید.

    آیا می‌توانم برای تخلیه پیش از موعد خسارت دریافت کنم؟

    اگر مالک بخواهد خانه را پیش از پایان مدت ثابت اجاره تخلیه کنید، می‌توانید به خاطر اینکه اذیت شده‌اید مبلغی خسارت درخواست کنید. در صورت رضایت موجر نسبت به پرداخت خسارت، توافق فی‌مابین را مکتوب و امضا کنید و حتماً آن را به امضای مالک فعلی یا جدید، هر کدام در آن زمان صاحب ملک است و خسارت را می‌پردازد، و همچنین کارگزار برسانید.

    مواقع ورود به ملک و بازرسی

    حقوق مستأجر

    شما در جایگاه مستأجرحق «استفاده بلامعارض» نسبت به خانه اجاره‌ای خود دارید و لذا اگر موجر بخواهد وارد خانه شما شود، باید از رعایت حقوق شما اطمینان حاصل کند.

    آیا باید هزینه تمیز کردن خانه را بپردازم؟

    لازم نیست زحمت خاصی به خود بدهید یا هزینه زیادی بپردازید تا ملک برای متقاضیان خرید جذاب‌تر به نظر برسد (به عنوان مثال، شخصاً خانه را بیش از حد تمیز کنید یا برای این کار به کسی پول بدهید). از نظر قانونی فقط ملزم هستید که ملک را «در حد معقول تمیز» نگه دارید.

    حقوق موجر

    موجر حق دارد ملک را به «متقاضی خرید» نشان دهد، مشروط بر این که پیش از ورود به خانه شما، تمام شرایط ورود را طبق قانون رعایت کند.

    بازدید آزاد در روزهای مشخص

    اما با اینکه موجر می‌تواند خانه را به «متقاضی خرید» نشان دهد، طبق قانون حق «بازدید آزاد در روزهای مشخص» ندارد و ملزم نیستید برای این منظور اجازه دسترسی یا ورود به خانه را به موجر بدهید. (نگاه کنید به پرونده Higgerson و Ricco (املاک استیجاری مسکونی) [2014] ‎VCAT 1214‎‏.)

    موجر چه زمانی می‌تواند وارد ملک شود؟

    موجر (یا کارگزار) می‌تواند در چنین مواردی به همراه متقاضی خرید وارد ملک شود:

    • در هر زمانی که شما رضایت بدهید اما موجر باید در همان هفته‌ای که قصد ورود به ملک را دارد از شما رضایت بگیرد. به عبارت دیگر، موجر نمی‌تواند بیش از 7 روز قبل از ورود به خانه از شما درخواست کند. بهتر است درخواست را به صورت کتبی دریافت کنید و خودتان نیز پاسخ مکتوب بدهید، حتی اگر از طریق پیامک یا ایمیل باشد. به این ترتیب، برای تمام جزئیات توافق خود مدرک خواهید داشت.
    • حتی اگر رضایت شما را نداشته باشد، اما باید:
      • حداقل ۲۴ ساعت پیش از زمان ورود به خانه، اخطار کتبی بدهد. دلیل ورود به ملک باید در اخطار مذکور قید شود و شخصاً بین ساعت ۸ صبح تا ۶ بعد از ظهر به شما تحویل داده شود یا از طریق پست برایتان ارسال گردد. در صورت ارسال اخطار از طریق پست، موجر باید فرصت کافی برای تحویل نامه پستی را مد نظر قرار دهد زیرا مهلت ۲۴ ساعته از زمان دریافت اخطار شروع می‌شود و زمان نوشته شدن یا ارسال آن ملاک نیست. نگاه کنید به زمان‌های تحویل مرسولات پستی استرالیا. در صورت توافق شما، موجر می‌تواند اخطار را به روش‌های الکترونیکی مانند ایمیل برایتان ارسال کند (جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد اعلام رضایت نسبت به ارسال اخطار به صورت الکترونیکی، نگاه کنید به شروع قرارداد اجاره).
      • فقط بین ساعت ۸ صبح تا ۶ بعد از ظهر وارد شود
      • در تعطیلات عمومی وارد نشود

    موجر چه قدر می‌تواند داخل ملک بماند؟

    موجر نمی‌تواند بیشتر از زمان لازم برای بازدید خریدار بالقوه در ملک بماند.

    اگر در خانه نباشم چه می‌شود؟

    اگر موجر تمام شرایط قانونی ورود به ملک را رعایت کرده و اخطار مقتضی را به شما داده باشد، چه در خانه باشید و چه نباشید می‌تواند وارد ملک شود.

    اگر اخطار دریافت نکرده باشم تکلیف چیست؟

    اگر اخطار کتبی دریافت نکرده باشید و زمانی که موجر یا کارگزار می‌آید در خانه باشید، لازم نیست کسی را راه بدهید.

    اگر موجر یا کارگزار رضایت شما را کسب نکرده و اخطار مقتضی را به شما نداده باشد، ورود به خانه تخلف خواهد بود، مگر آنکه دلیل منطقی‌ای برای این امر وجود داشته باشد، مثلاً در موارد اضطراری. شما می‌توانید تخلفات را به Consumer Affairs Victoria گزارش کنید تا این مرجع بتواند در صورت تخطی موجر یا کارگزار از قانون، اخطار نقض قانون برای وی صادر کند.

    عکس‌هایی که برای آگهی کردن ملک گرفته می‌شود

    کارگزاران معمولاً در روند فروش ملک، به تعدادی عکس برای تابلوی فروش و تبلیغات اینترنتی خود نیاز دارند.

    حقوق موجر

    قانون به موجر این حق را نمی‌دهد که به منظور گرفتن عکس برای تبلیغات فروش ملک وارد خانه شما شود.

    حقوق مستأجر

    از آنجا که موجر چنین حقی ندارد، مجبور نیستید به او اجازه ورود بدهید. اگر می‌خواهید برای این منظور اجازه ورود بدهید، می‌توانید نسبت به جاهایی از خانه که قرار است عکس گرفته شود و همچنین نحوه استفاده از عکس‌ها توافق کنید. همچنین، می‌توانید درخواست کنید که عکاس همراه با موجر یا کارگزار املاک وارد خانه شود.

    خطر سرقت

    اگر فکر می‌کنید عکس‌های مربوط به اموال شما ممکن است خطر سرقت را افزایش دهد، باید پیش از گرفتن هر گونه عکس، کلیه اقلام با ارزش را با چیزی بپوشانید یا حذف کنید.

    حریم خصوصی

    اگر فکر می‌کنید عکس‌ها به گونه‌ای گرفته شده است که شما یا یکی از اعضای خانواده‌تان به وضوح قابل شناسایی هستید و حریم خصوصی‌تان ممکن است نقض شود، جهت مشاوره با کمیسیونر اطلاعات استرالیا به شماره ‎1300 363 992‎ تماس بگیرید.

    توافق با موجر

    شما می‌توانید در مورد زمان و دفعات ورود به خانه با موجر یا کارگزار توافق کنید. مهم است که توافق مذکور را مکتوب کنید و حتماً آن را به امضای خود و موجر یا کارگزار برسانید.

    شروطی از این دست را نیز می‌توانید در توافق بگنجانید:

    • موجر یا کارگزار تنها در صورتی می‌تواند ملک را به متقاضی خرید نشان دهد که وقت مناسبی را برای این منظور با شما هماهنگ کرده باشد
    • موجر یا کارگزار نمی‌تواند ملک را برای «بازدید آزاد در روزهای مشخص» در نظر بگیرد
    • به منظور جبران مزاحمت و اخلالی که به سبب دفعات ورود به خانه در حق شما برای استفاده بلامعارض ایجاد شده است، مبلغ کمتری برای اجاره پرداخت خواهید کرد
    • موجر یا هیچ شخص دیگری نمی‌تواند بدون کسب رضایت از شما برای گرفتن عکس وارد خانه شود
    • عکاس می‌تواند فقط در زمانی که قادر به حضور باشید و همراه با موجر یا کارگزار املاک وارد ملک شود

    ورود غیرموجه یا غیرقانونی به ملک

    اگر فکر می‌کنید به دلیل اخلال در حق شما برای استفاده بلامعارض از خانه استیجاری، ورود موجر یا کارگزار غیرموجه است، می‌توانید اقدامات لازم را برای محدود کردن ورود وی انجام دهید.

    چه مواردی غیرموجه است؟

    اگر موجر یا کارگزار او اخطار مقتضی را به شما ندهد یا ملک را به دفعات زیاد به افراد متعدد نشان دهد یا هر بار مدت زیادی در ملک بماند، این موارد ممکن است «غیرموجه» تلقی شود.

    تقاضای قرار منع

    اگر فکر می‌کنید موجر رفتار غیرموجهی دارد، می‌توانید به VCAT تقاضای قرار منع بدهید. البته باید برای اثبات آنچه اتفاق افتاده است ادله داشته باشید. به عنوان مثال، می‌توانید تاریخ‌ها و ساعت‌هایی که ملک به افراد مختلف نشان داده شده و همچنین مدت ماندن آنها در هر نوبت را یادداشت کنید.

    تقاضاهای قرار منع نسبت به تقاضاهای فاقد فوریت اولویت دارد و رسیدگی به این موارد ممکن است ظرف چند روز انجام شود. بهتر است روز بعد از ارسال تقاضای خود با VCAT تماس بگیرید و ببینید تاریخی برای رسیدگی به موضوع اختصاص یافته است یا خیر. اگر اختصاص نیافته بود، روز بعد دوباره تماس بگیرید. چنانچه در جلسه رسیدگی به موضوع حاضر نشوید، VCAT ممکن است به نفع موجر حکم بدهد.

    تقاضای جبران خسارت

    اگر موجر اقدامات قابل قبولی برای اطمینان از بهره‌مندی شما از حق استفاده بلامعارض انجام ندهد، مرتکب عدم انجام وظیفه خود شده است و امکان دارد بتوانید مطالبه خسارت کنید. همچنین اگر اموال شما هنگام ورود به ملک سرقت شده یا آسیب دیده باشد، می‌توانید مطالبه خسارت کنید.

    اجاره‌نامه و مبلغ وثیقه

    آیا باید اجاره‌نامه جدیدی داشته باشم؟

    خیر. اگر ملک به فروش برسد، اجاره‌نامه شما با همان شرایط و ضوابط یکسان ادامه می‌یابد (از جمله مبلغ مبلغ اجاره‌ای که پرداخت می‌کنید، روش و زمان پرداخت و تاریخ اتمام مدت ثابت اجاره). تنها تغییر این است که مالک جدید حقوق و تعهدات موجر قبلی را به عهده می‌گیرد. نام موجر جدید نیز طی نامه‌ای به اطلاع شما خواهد رسید.

    مبلغ وثیقه من چه می‌شود؟

    وقتی ملک فروخته می‌شود، هم مالک جدید و هم مالک قبلی باید به مرجع وثایق املاک استیجاری مسکونی (Residential Tenancies Bond Authority – RTBA) اطلاع بدهند. مبلغ وثیقه شما تا پایان مدت اجاره نزد RTBA می‌ماند. اگر نام موجر در فرم وثیقه‌گذاری قید شده باشد، نامه‌ای حاوی نام موجر جدید از RTBA دریافت خواهید کرد. اگر نام کارگزار املاک در فرم وثیقه‌گذاری قید شده باشد، چیزی تغییر نمی‌کند.

    این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.

    اطلاعات موجود در این صفحه با قراردادهای دوره ای و کوتاه مدت ثابت اجاره (برای دوره های زمانی کمتر از 5 سال) مرتبط می باشند. این اطلاعات از تاریخ انتشار به روز می باشد اما می تواند بسته به اصلاحات آتی در قوانین اموال استیجاری مشمول تغییر قرار گیرد. اگر مطمئن نیستید مشمول کدام قوانین هستید بهتر است مشاوره حقوقی دریافت کنید.

    قانون

    قانون املاک استیجاری مسکونی ۱۹۹۷‏ (وب‌سایت AustLII)
    section 67 – quiet enjoyment
    section 70 – locks
    section 70A – locks for properties subject to intervention orders/notices
    section 71 – applying to VCAT to change locks without consent
    section 85 – entry of rented premises
    section 86 – grounds for entry
    section 87 – manner of entry
    section 88 – what must be in notice of entry?
    section 89 – duty to allow entry if requirements met
    section 90 – applying to VCAT for compensation if damage is caused during entry
    section 91 – applying to VCAT for a restraining order
    section 91A – offence to enter premises without meeting requirements
    section 259 – notice to vacate for sale

    VCAT ruling on open for inspections

    (نگاه کنید به پرونده Higgerson و Ricco (املاک استیجاری مسکونی) [2014] VCAT 1214

    منابع

    برای فروش، در دست فروش، فروخته شد (نسخه چاپی) [pdf, 245kb]

    صفحات مرتبط

    حریم خصوصی و ورود به ملک
    در مواقعی که موجر به وظایف خود عمل نمی‌کند
    اخطار تخلیه
    شکایت کردن
    جبران خسارت مستأجران
    زمانی که قصد تخلیه دارید
    فسخ قرارداد اجاره
    شروع قرارداد اجاره
    دیوان (VCAT)

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.