افزایش اجاره بها - Tenants Victoria

افزایش اجاره بها

اگر مالک می خواهد در طول قرارداد اجاره (که برخی اوقات “اجاره نامه” نامیده می شود) مبلغ اجاره را افزایش دهد، آنها باید به شما اطلاعیه مناسبی ارائه دهند و محدودیت هایی هم در مورد زمان و مقدار افزایش اجاره وجود دارد.

آیا می توان اجاره را افزایش داد؟

مبلغ اجاره را نمی توان در طول یک قرارداد اجاره با مدت زمان ثابت افزایش داد مگر اینکه این مسئله در قرارداد به طور کتبی مشخص شده باشد. متأسفانه بسیاری از قراردادهای اجاره تهیه شده توسط مشاورین املاک شامل این شرط است، بنابراین مهم است که قبل از امضای قرارداد آن را با دقت بخوانید. اگر با آن شرط موافق نباشید، شما حق دارید که برای حذف کردن یا خط زدن آن مذاکره کنید، به خصوص اینکه بندهای مربوط به افزایش اجاره جزو شرایط نوشته شده استاندارد برای تمامی قرادادها نیست. اگر مالک امکان هرگونه مذاکره ای در مورد شرایطی که جزو شرایط نوشته شده استاندارد نیست را رد می کند، قرارداد شما را می توان تحت قانون مصرف کننده ناعادلانه در نظر گرفت.

توجه: اگر شما و مالک برای خط زدن آن شرط مذاکره کنید، باید همگی کنار تغییر ایجاد شده را امضا کنید تا نشان دهید همه موافقت کرده اند.

چند وقت یکبار می توان مبلغ اجاره را افزایش داد؟

اگر در روز 19 ژوئن 2019 یا پس ازآن وارد قرارداد اجاره جدیدی با مدت ثابت یا دوره ای شدید، اجاره بهای شما نمی تواند بیش از یکبار در هر 12 ماه افزایش یابد.

اگر قرار داد مدت ثابت یا قرارداد اجاره دوره ای دارید که پیش از 19 ژوئو 2019 شروع شده باشد، اجاره بهای شما نمی تواند بیش از یکبار در هر 6 ماه افزایش یابد. با این حال، اگر دارای قرارداد با مدت ثابت هستید که پیش از 19 ژوئن 2019 شروع شده باشد، به محض انقضای مدت زمان ثابت قرارداد و تبدیل اجاره شما به دوره ای، تعداد دفعاتی که می توان اجاره را افزایش داد به یکبار در هر 12 ماه تبدیل می شود. همین امر صادق است اگر شما قرارداد اجاره دوره ای داشتید که پیش از 19 ژوئن 2019 شروع شده باشد اما در تاریخ 19 ژوئن 2019 یا پس از آن قرارداد اجاره جدیدی با مدت ثابت امضا کرده باشید.

بازه های زمانی مربوطه برای قراردادهای اجاره ای دوره ای (یعنی ماه به ماه) و قراردادهای با مدت ثابت که در آن توافق انجام شده اجازه افزایش اجاره در طی مدت ثابت را می دهد اعمال می شود. (اگر در توافق ثابت مدت شما بندی وجود داشته باشد که اجازه می دهد بیش از یک افزایش مبلغ اجاره در طول بازه زمانی مربوطه وجود داشته باشد، این بند باطل است).

اطلاعیه افزایش مبلغ اجاره

مالک باید به شما اطلاعیه 60 روزه به طور کتبی در مورد افزایش اجاره بدهد و آنها باید از شکل درست استفاده کنند، و باید شما را از حقوقتان برای ارائه درخواست به Consumer Affairs Victoria (CAV) جهت ارزیابی افزایش پیشنهاد شده در صورتی که فکر می کنید بیش از حد زیاد است مطلع کنند. اطلاعیه فقط می تواند برای یک افزایش مبلغ اجاره باشد.

اگر اطلاعیه افزایش مبلغ اجاره دارای تمامی این شرایط نباشد باطل است و شما نباید مبلغ افزایش یافته را بپردازید. اگر به شما در مورد افزایش اجاره اطلاع رسانی شده باشد و فکر می کنید که این اطلاعیه می تواند نامعتبر باشد، توصیه می کنیم با ما، TAAP خدماتمحلی خود، ارائه دهندهTenancy Plus  یا Community Legal Centre برای دریافت مشاوره تماس بگیرید.

ابلاغ اطلاعیه

اطلاعیه افزایش مبلغ اجاره باید به صورت شخصی، ارسال پستی، یا روش الکترونیکی از قبیل ایمیل در صورت موافقت با این مسئله به شما ارائه شود. در صورت دریافت اطلاعیه به صورت الکترونیکی و عدم موافقت با این امر، قرارداد اجاره تان را بررسی و برای مشاوره بیشتر با ما تماس بگیرید.
اگر اطلاعیه به صورت پستی ارسال شده باشد، مالک باید زمان کافی برای ارسال نامه اضافه کند. زمان بندی تحویل مرسولات پستی استرالیا را بررسی کنید.

مخالفت با افزایش مبلغ اجاره

اگر فکر می کنید افزایش مبلغ اجاره خیلی زیاد است، می توانید یک بازرس از Consumer Affairs Victoria برای بازرسی ملک و ارزیابی منطقی بودن یا نبودن افزایش درخواست کنید. شما باید ظرف 30 روز پس از دریافت اطلاعیه درخواست را ثبت کنید.

درخواست خود را به آدرس زیر بفرستید:
مدیر Consumer Affairs Victoria
GPO Box 123
Melbourne VIC 3001
یا آن را به این آدرس ایمیل کنید: renting@justice.vic.gov.au
یا از طریق فکس به شماره: 6310 8684 ارسال کنید

بازرس باید شرایط ملک، امکانات، و هر گونه خدمات ارائه شده همراه با ملک را در نظر بگیرد و اجاره پیشنهاد شده در اطلاعیه را با املاک مشابه در همان منطقه مقایسه کند. در طول بازرسی شما باید به هر چیزی که از ادعای شما مبنی بر بیش از حد بودن افزایش اجاره حمایت می کند اشاره کنید. این مسئله می تواند شامل موارد زیر باشد:

  • وضعیت تعمیر ملک
  • مشکلات موقعیت مکانی
  • میزان مبلغ اجاره ملک های مشابه در منطقه شما
  • هر گونه امکانات یا خدماتی که توسط شما به جای مالک ارائه می شود
  • هر کاری که با رضایت یا توافق مالک انجام داده اید،
  • هر تغییری در مبلغ اجاره و وضعیت ملک یا امکانات از زمان شروع قرارداد شما و از زمان آخرین افزایش مبلغ اجاره
  • تعداد افزایش های مبلغ اجاره (در صورت وجود) در 24 ماه گذشته و میزان هر کدام از آن افزایش ها.

اگر از بازرس بخواهید که افزایش مبلغ اجاره را ارزیابی کند، هنگامی که تحقیقات خود را انجام داده اند، به شما و مالک یک گزارش کتبی با نظر خود در مورد افزایش ارائه خواهند داد. اگر بازرس افزایش مبلغ اجاره را بیش از حد در نظر بگیرد، ممکن است جهت مذاکره برای اجاره عادلانه تر با مالک یا مشاور املاک تلاش کند.

اگر برای اجاره عادلانه قادر به مذاکره نباشند یا نکنند، به محض دریافت گزارش شما می توانید درخواست خود را به دادگاه مدنی و اداری ویکتوریا (VCAT) برای صدور دستور عدم اجازه افزایش اجاره بدهید. شما باید ظرف 30 روز از دریافت گزارش بازرسان درخواست خود را ارائه دهید.

اگر VCAT تصمیم بگیرد که مبلغ افزایش اجاره بیش از حد زیاد است، می تواند دستور عدم افزایش اجاره یا افزایش آن به مقدار کمتر را بدهد. همچنین می تواند یک دوره زمانی (تا 12 ماه) را که در آن مالک مجاز به افزایش مبلغ اجاره نیست تعیین کند. با این حال، VCAT این دستورات را فقط زمانی صادر می کند که افزایش پیشنهاد شده مبلغ اجاره شما را به طور قابل توجهی بیشتر از ملک های مشابه در منطقه کند.

اگر افزایش مبلغ اجاره قبل از اینکه پرونده شما توسط VCAT بررسی شود اجرایی شود، باید مبلغ افزایش را تا زمان تصمیم گیری VCAT بپردازید. اگر تصمیم به نفع شما باشد، VCAT می تواند دستور دهد که مالک هرگونه مبلغ افزایش یافته که تاکنون پرداخت کرده اید را به شما پس بدهد.

کاهش خدمات یا امکانات

اگر مالک شما هرگونه خدمات یا امکاناتا ارائه شده با ملک را بدون کاهش دادن اجاره کاهش دهد (مثلاً خشکشویی همگانی را ببندد)، شما می توانید درخواست دریافت گزارش از Consumer Affairs Victoria در مورد کاهش یا عدم کاهش اجاره خود را داشته باشید. اگر گزارش به نفع شما باشد شما می توانید به VCAT درخواست صدور دستور کاهش اجاره را داشته باشید. شما باید ظرف 30 روز از دریافت گزارش بازرسان درخواست خود را به VCAT ارائه دهید.

مذاکره با مالک

مذاکره با مالک یا مشاور املاک شما در مورد افزایش اجاره پیشنهاد شده ارزش دارد. ممکن است آنها مایل به کاهش آن باشند، به خصوص اگر شما مستأجر موجه یا قابل اعتمادی باشید یا اگر در صورت افزایش مجبور به جابجایی شوید.

اگر شما گزارش بازرس دارید، می توانید از این مسئله نیز برای مذاکره با مالک یا مشاور خود استفاده کنید تا مجبور به انجام اقدام بعدی برای مراجعه به VCAT نباشید. اطمینان حاصل کنید که هر گونه توافقی که انجام می دهید کتبی باشد و توسط خودتان و مالک یا مشاور امضا شده باشد و حتماً رونوشتی از این قرارداد را نگهداری کنید.

امتناع از پرداخت افزایش اجاره

اگر مالک یا مشاور اطلاعیه افزایش اجاره معتبری را به شما داده باشند و شما از پرداخت آن امتناع ورزید، وارد مسئله عقب افتادن اجاره می شوید (یعنی از پرداخت اجاره عقب می مانید). اگر این مسئله به تدریج به اندازه 14 روز اجاره پرداخت نشده برسد، مالک یا مشاور می تواند به شما اطلاعیه 14 روزه ای برای تخلیه و ارائه درخواست به VCAT برای گرفتن حکم بیرون کردن شما را بدهد. به شما فرصتی برای ارائه پرونده تان درVCAT داده می شود اما همیشه احتمال بیرون کردن شما وجود دارد.

این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.


اطلاعات موجود در این صفحه با قراردادهای دوره ای و کوتاه مدت ثابت اجاره (برای دوره های زمانی کمتر از 5 سال) مرتبط می باشند. این اطلاعات از تاریخ انتشار به روز می باشد اما می تواند بسته به اصلاحات آتی در قوانین اموال استیجاری مشمول تغییر قرار گیرد. اگر مطمئن نیستید مشمول کدام قوانین هستید بهتر است مشاوره حقوقی دریافت کنید.

صفحات مرتبط

اجاره عقب افتاده

قانون

قانون اجاره مسکونی 1997 (وبسایتAustLII)

بخش 44 – اطلاعیه افزایش اجاره چقدر الزامی است؟

بخش 45 – مستاجر ممکن است به CAV در مورد مبلغ بیش از حد اجاره شکایت کند

بخش 46 – ارائه درخواست به VCAT در مورد اجاره بیش از حد

بخش 47 – VCAT چه دستوری می تواند صادر کند؟

بخش 48 – VCAT می تواند دستور بازپرداخت اجاره را بدهد

بخش 506 – ارائه اسناد

آیا به کمک بیشتری نیاز دارید؟

(advice for tenants) مشاوره برای مستاجران
(contact us) با ما تماس بگیرید

شماره تماس برای مستاجران 03 9416 2577 / tenantsvic.org.au
امور مستاجران ویکتوریا، حمایت دولت ویکتوریا را ارائه می نماید.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.