Zerwanie umowy najmu - Tenants Victoria

    Zerwanie umowy najmu

    Jeśli posiadasz umowę najmu na czas określony (często nazywaną umową najmu) i chcesz się wyprowadzić przed upływem tego terminu, możesz mieć możliwość zakończenia najmu  na jeden z poniższych sposobów. Należy zachować ostrożność, ponieważ niektóre metody zakończenia najmu mogą wiązać się z kosztami.

    Obopólna zgoda

    Każda umowa najem może zostać rozwiązana w drodze „wzajemnego porozumienia” między wynajmującym i najemcą. Zdecydowanie zalecamy, abyś otrzymał umowę na piśmie i oświadczył, że nie będziesz ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek dodatkowe koszty ani płacić odszkodowania za zerwanie umowy najmu. Ty i Twój wynajmujący lub agent powinniście podpisać umowę.  Koniecznie zachowaj jej kopię.

     Gdy wynajmujący narusza prawo

    Jeśli twój wynajmujący narusza którekolwiek z jego „obowiązków” wynikających z Ustawy o najmie mieszkaniowym z roku 1997 możesz mieć możliwość zakończyćnajem wcześniej. Dotyczy to sytuacji, gdy wynajmujący:

    • fnie upewnił się, że lokal jest dość czysty i wolny, kiedy miałeś się wprowadzić
    • nie zapewnia, że jesteś w stanie w spokoju czerpać przyjemność z lokalu
    • nie utrzymuje lokalu w dobrym stanie
    • nie zapewnia zamków zabezpieczających zewnętrzne drzwi i okna lub nie daje klucza przy zmianie zamka
    • nie zastępuje uszkodzonego urządzenia wodnego urządzeniem klasy A

    Aby zakończyć najem przed końcem ustalonego terminu dla każdego z powyższych przypadków naruszenia obowiązku przez wynajmującego, należy podjąć pewne kroki.

    1. Pierwszym krokiem jest wysłanie wynajmującemu powiadomienia o naruszeniu obowiązku, aby poinformować go, że musi rozwiązać problem (i, w razie potrzeby, zapłacić odszkodowanie) w ciągu 14 dni.
    2. Jeśli wynajmujący nie zrobi tego, możesz złożyć wniosek do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego o nakaz zastosowania się.
    3. Jeśli wynajmujący nie przestrzega nakazu zastosowania się, możesz wysłać mu 14-dniowe powiadomienie o zamiarze opuszczenia lokalu.
    4. Możesz również wysłać wynajmującemu powiadomienie o zamiarze opuszczenia lokalu z 14-dniowym wyprzedzeniem, jeśli wysłałeś mu powiadomienieo naruszenie obowiązku powiadomienie dwa razy wcześniej.

    Cesja

    Zamiast zerwać umowę najmu, łatwiej jest przekazać lub „przypisać” umowę najmu innemu najemcy. Nie zawsze jest to jednak najprostsza opcja, ponieważ musisz uzyskać zgodę wynajmującego, zaktualizować umowę najmu i przenieść kaucję, tak abyś nie był odpowiedzialny za innego najemcę. Wynajmujący może również obciążyć Cię uzasadnionym kosztem przygotowania cesji na piśmie, ale nie może naliczyć opłaty za utworzenie nowej umowy najmu z nowym najemcą.

    Trudna sytuacja

    Jeśli wydarzy się coś nieprzewidzianego i spowoduje to poważne trudności w pozostaniu w lokalu do końca ustalonego terminu, możesz złożyć wniosek do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego, aby skrócić okres umowy na czas określony i pozwolić Ci zakończyć najem. Powinieneś poprosić Trybunał o jak najszybsze rozpatrzenie sprawy. Musisz nadal płacić czynsz jak zwykle, dopóki nie nastąpi rozprawa. Jeśli planujesz ubiegać się o ocenę trudnej sytuacji, musisz to zrobić przed przeprowadzką.

    Aby uzyskać ocenę trudnej sytuacji, będziesz musiał udowodnić Trybunałowi, że:

    • nastąpiła nieprzewidziana zmiana w Twojej sytuacji (np. straciłeś pracę) i będziesz w bardzo trudnej sytuacji, jeśli najem będzie kontynuowany; i
    • trudności, jakie napotkasz jeśli najem się nie zakończy, będą większe niż trudności wynajmującego, jeśli najem się skończy

    Istnieje możliwość, że będziesz musiał zapłacić rekompensatę wynajmującemu, jeżeli zerwiesz umowę z powodu trudnej sytuacji (patrz Koszty ).

    Trudna sytuacja i przemoc w rodzinie

    Jeśli jesteś „osobą podlegającą ochronie” w nakazie ustanowienia kuratora w sprawie przemocy w rodzinie i musisz opuścić lokal, aby chronić siebie lub swoje dzieci, możesz złożyć wniosek do Trybunału o skrócenie umowy na czas określony i umożliwienie zakończenia okresu najmu z powodu trudnej sytuacji.

    Jeśli jesteś wykluczony z wynajmowanego lokalu z powodu nakazu przemocy w rodzinie, masz również prawo zwrócić się do Trybunału o skrócenie okresu wynajmu na czas określony i umożliwienie wcześniejszego zakończenia najmu z powodu trudnej sytuacji.

     Zwrot własności

    Jeśli żaden z powyższych sposobów zerwania dzierżawy nie jest możliwy, możesz wcześniej zakończyć swój najem na czas określony, poprzez zwrot lokalu. Zazwyczaj odbywa się to poprzez przekazanie wynajmującemu powiadomienia o opuszczeniu lokalu (tj. Powiadomienie o zamiarze opuszczenia lokalu) oraz przekazanie kluczy przy wyprowadzce.

    Koszty

    Zerwanie umowy najmu z powodu trudnej sytuacji lub zwrot lokalu może być kosztowne. Wynajmujący może domagać się odszkodowania za wszelkie uzasadnione koszty, które musi ponieść w wyniku zerwania umowy najmu.

    Koszty, za które możesz być odpowiedzialny, obejmują:

    • opłatę za ponowny wynajem (zazwyczaj wartość tygodniowego lub dwutygodniowego czynszu) Musi to opierać się na opłacie, którą agent obciążył wynajmującego, dlatego warto poprosić o kopię faktury
    • uzasadnione koszty reklamy
    • czynsz do czasu wprowadzenia się nowych lokatorów lub do końca ustalonego terminu (w zależności od tego, co nastąpi wcześniej)

    Wynajmujący lub agent może Cię nie poinformować, że musisz ponieść jedynie opłatę za ponowny wynajem i koszty reklamy w stopniu proporcjonalnym. Oznacza to, że musisz pokryć te opłaty tylko przez pozostały okres najmu, za który wynajmujący nie otrzymał czynszu. Na przykład, jeśli opuścisz lokal po 7 miesiącach w przypadku 12-miesięcznej umowy najmu, pozostało tylko około 40% okresu najmu na czas określony, więc musisz zapłacić tylko 40% opłaty za ponowne zamówienie i 40% kosztów reklamy.

    Zarządzanie kosztami

    Jeśli chcesz zerwać umowę najmu, powinieneś jak najszybciej przekazać powiadomienie na piśmie (zachowaj kopię listu). Dobrze jest  podać dokładną datę opuszczenia lokalu i powiadomić wynajmującego lub agenta, że chcesz aby znalazł nowego najemcę. Od właściciela oczekuje się podjęcia wszelkich rozsądnych kroków w celu jak najszybszego znalezienia nowego najemcy. Im więcej możesz zrobić, aby pomóc w znalezieniu nowego najemcy (np. udostępnianie lokalu na inspekcje lub reklamując lokal, tym mniej zapłacisz.

    Czynsz należy opłacać tylko do dnia zwolnienia. Po wprowadzeniu się nowego najemcy, możesz zapłacić właścicielowi odszkodowanie za utracony czynsz.

    Należy upewnić się, że wynajmujący lub agent podejmują kroki w celu ponownego wynajmu lokalu po powiadomieniu ich i sprawdzić datę wprowadzenia nowych lokatorów. Wynajmujący ma obowiązek ograniczyć straty do minimum, więc jeśli podejmą kroki, które utrudnią znalezienie nowego najemcy (np. podniesienie czynszu), lub jeśli nie podejmą wysiłku, aby znaleźć nowego najemcę , możesz argumentować, że nie powinieneś płacić całej kwoty odszkodowania.

    Sprawdź sekcję „Lokale do wynajęcia” w głównych gazetach oraz oferty wynajmu dostępne u agenta. Jeśli masz dostęp do Internetu, możesz także sprawdzić stronę internetową agenta. Jeśli lokal nie jest ogłaszany lub jest ogłaszany z wyższym czynszem, zachowaj to jako dowód, że wynajmujący nie próbował ograniczyć swojej straty do minimum.

    Jeśli uważasz, że koszty, których żąda Twój wynajmujący są nieuzasadnione, nie zgadzaj się płacić. Wynajmujący będzie wówczas musiał wystąpić z roszczeniem o Twoją kaucję lub zwrócić się do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego o odszkodowanie. Wynajmujący musi powiadomić Cię o swoich roszczeniach, tak abyś miał możliwość przedstawić swoją wersję Trybunałowi.

    Informacja te jest jedynie wskazówką i nie powinna być stosowana zamiast profesjonalnej porady prawnej.

    Informacje na tej stronie odnoszą się do istniejących okresowych umów najmu oraz umów najmu na krótki czas określony (nieprzekraczający okresu 5 lat). Informacje są aktualne na dzień publikacji, jednakże mogą ulegać zmianie wraz z przyszłymi zmianami przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości. Jeśli nie masz pewności, jakie przepisy mają zastosowanie w Twoim przypadku, zalecamy zasięgnięcie porady prawnej.

    Potrzebna Ci dodatkowa pomoc?

    porada dla najemców (advice for tenants)
    Skontaktuj się z nami (contact us)

    Infolinia dla najemców lokali 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
    Organizacja Najemców Lokali w Stanie Wiktoria jest wspierana przez władze stanowe.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.