na sprzedaż... sprzedane! - Tenants Victoria

    na sprzedaż… sprzedane!

    twoje prawa, gdy wynajmujący sprzedaje wynajmowaną nieruchomość

    Wynajmującemu wolno jest sprzedać nieruchomość w trakcie Twojego najmu, nawet jeżeli Twoja umowa wynajmu (dzierżawy) jest umową na czas określony. Okres umowy trwa dalej w zwyczajnym trybie.


    wyprowadzka

    czy muszę się wyprowadzić?

    To, że właściciel sprzedaje nieruchomość, nie oznacza,że musisz wyprowadzić się z zajmowanego domu. Jeśli wynajmujący życzy sobie Twojej wyprowadzki, musi wręczyć Ci Wypowiedzenie Wynajmu (Notice to Vacate).

    kiedy muszę się wyprowadzić w przypadku otrzymaniaWypowiedzenia Wynajmu (Notice to Vacate)?

    Jeśli wynajmujący chce Twojej wyprowadzki z powodu sprzedaży, może wręczyć Ci Wypowiedzenie Wynajmu (Notice to Vacate), jeśli zamierza sprzedać pustą nieruchomość natychmiast po wygaśnięciu terminu Wypowiedzenia Wynajmu. Jeśli wynajmujący podpisał już umowę sprzedaży i życzy sobie Twojej wyprowadzki, musi wręczyć Ci Wypowiedzenie Wynajmu (Notice to Vacate) w ciągu 14 dni od daty podpisania umowy sprzedaży lub po spełnieniu wszystkich warunków tej umowy. Oznacza to, że wynajmujący nie może zwlekać kilka miesięcy po dacie podpisania umowy, po czym użyć pretekstu sprzedaży jako powodu wystawienia Wypowiedzenia Wynajmu.

    Wypowiedzenie Wynajmu musi zostać Ci przedłożone przynajmniej na 60 dni przed datą wskazaną jako dzień,  w którym wynajmujący chce Twojej wyprowadzki.

    Jeśli posiadasz umowę najmu na czas określony, masz prawo pozostawać w nieruchomości do daty upływu obowiązywania umowy. Tak więc data wskazana w Wypowiedzeniu Wynajmu nie może być wcześniejsza niż dzień zakończenia okresu Twojej umowy, chyba że wyrażasz zgodę na wcześniejsze opuszczenie nieruchomości.

    czy mogę wyprowadzić się wcześniej?

     Jeśli masz umowę na czas określony i chcesz się wyprowadzić wcześniej, ponieważ nieruchomość jest w trakcie sprzedaży (lub została sprzedana), możesz zakończyć wynajem wcześniej za zgodą wynajmującego.

    Uzyskaj taką zgodę w formie pisemnej i opatrzoną podpisem wynajmującego lub agenta, gdyż w przeciwnym razie może Ci grozić poniesienie kosztów zerwania umowy najmu.

    Jeśli Twoja umowa najmu jest umową okresową (np. z miesiąca na miesiąc) i otrzymasz 60-dniowe Wypowiedzenie Najmu, możesz się wyprowadzić przed upływem 60 dni. Musisz jednak przedstawić wynajmującemu lub nowemu właścicielowi pisemne powiadomienie o tym zamiarze przynajmniej na 14 dni przed wyprowadzką. Musisz również zapłacić czynsz za te 14 dni, nawet jeśli wyprowadzka nastąpi wcześniej.

    czy mogę uzyskać odszkodowanie za wcześniejszą wyprowadzkę?

    Jeśli właściciel życzy sobie Twojej wyprowadzki przed upływem okresu ważności umowy, możesz poprosić o odszkodowanie za poniesione niedogodności. Jeśli druga strona zgadza się zrekompensować Ci niedogodności, postaraj się otrzymać porozumienie na piśmie i dopilnuj jego podpisania przez Ciebie oraz bieżącego lub nowego właściciela, w zależności od tego, do kogo należy nieruchomość w danym momencie oraz kto oferuje Ci odszkodowanie, właściciel czy jego/jej agent.

    prawa wstępu i inspekcje

    prawa najemcy

    Jako najemca masz prawo do „niezakłóconego użytkowania” wynajmowanego przez Ciebie domu, tak więc wynajmujący musi zadbać o poszanowanie Twoich praw w przypadku chęci wstępu do nieruchomości.

    czy muszę płacić za sprzątanie?

    Nie musisz podejmować żadnych specjalnych wysiłków ani ponosić wydatków (np. za samodzielne dodatkowe sprzątanie lub wynajęcie sprzątaczy) w celu uczynienia nieruchomości bardziej atrakcyjną dla potencjalnych nabywców. Twoim prawnym obowiązkiem jest jedynie pozostawienie lokalu w „wystarczająco czystym stanie”.

    prawa wynajmującego

    Wynajmujący ma prawo pokazać nieruchomość „potencjalnemu nabywcy”, pod warunkiem że przed wejściem do wynajmowanego przez Ciebie lokalu spełni wszystkie wymogi wstępu określone prawem.

    otwarcie do wglądu

    Nawet jednak mimo faktu, że wynajmujący może pokazać nieruchomość  „potencjalnemu nabywcy”, zgodnie z obowiązującym prawem nie ma on/ona prawa żądania otwarcia lokalu „do wglądu”, a Ty nie masz obowiązku udzielenia wynajmującemu wstępu do wynajmowanego przez Ciebie domu na tej podstawie. (Patrz rozprawa Higgerson v Ricco (Residential Tenancies) [2014] VCAT 1214.)

    kiedy wynajmujący może wejść do nieruchomości?

    Wynajmujący (lub agent) może dokonać wejścia do nieruchomości z potencjalnym nabywcą:

    • w dowolnym momencie uzgodnionym z Tobą, pod warunkiem jednak, że wynajmujący uzyskał od Ciebie zgodę w tym samym tygodniu, w którym chce wejść do lokalu. Innymi słowy, wynajmujący nie może prosić Cię o możliwość wstępu wcześniej niż 7 dni przed swoim zamiarem. Zalecaną drogą postępowania jest uzyskać taką prośbę na piśmie i odpowiedzieć na nią także pisemnie, nawet jeśli jest to tylko SMS lub wiadomość e-mail. Pozwoli Ci to mieć dowód szczegółów wyrażonej zgody.
    • nawet jeśli nie mają Twojej zgody na wstęp, ale muszą:
      • przedstawić Ci na piśmie powiadomienie o chęci wstępu do nieruchomości z co najmniej 24-godzinnym wyprzedzeniem.powiadomienie musi zawierać powód wejścia i być doręczone Tobie osobiście w godzinach od 8:00 do 18:00 lub wysłane pocztą. Jeśli powiadomienie jest wysyłane pocztą, wynajmujący musi dodać wystarczający margines czasu na dostarczenie korespondencji, ponieważ termin 24 godzin rozpoczyna się z momentem otrzymania przez Ciebie powiadomienia, a nie w chwili jego napisania czy nadania. Patrz Australia Post  terminy realizacji przesyłek. Wynajmujący może przekazać Ci powiadomienie drogą elektroniczną, np. pocztą e-mail, jeśli wyrażasz na to zgodę (w sekcji początek najmu znajdziesz więcej informacji odnośnie wyrażania zgody na otrzymywanie powiadomień drogą elektroniczną).
      • dokonać wejścia pomiędzy godzinami 8:00 a 18:00
      • nie wkraczać do nieruchomości w święta państwowe

    jak długo wynajmujący może przebywać w nieruchomości?

    Wynajmujący nie może pozostawać w lokalu dłużej niż to konieczne, aby potencjalny nabywca mógł go obejrzeć.

    a jeśli nie ma mnie w domu?

    Jeśli wynajmujący spełnia wszystkie wymagania wstępu do nieruchomości określone prawem i przekazał Ci odpowiednie powiadomienie, może wtedy wejść do lokalu niezależnie od Twojej obecności lub nieobecności.

    co jeśli nie otrzymam żadnego powiadomienia?

    Jeśli żadne pisemne powiadomienie nie zostało Ci doręczone i przebywasz w lokalu w momencie przyjścia wynajmującego lub agenta, nie musisz ich wpuszczać do środka.

    Wejście przez wynajmującego lub agenta do wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości bez Twojej zgody lub wystosowania odpowiedniego powiadomienia jest wykroczeniem, chyba że następuje ono z uzasadnionego powodu, np. w sytuacji awaryjnej. Naruszenia prawa wstępu możesz zgłaszać w Wiktoriańskim Biurze Ochrony Klienta (Consumer Affairs Victoria), które wystosuje wobec wynajmującego lub agenta powiadomienie o naruszeniu, jeśli nie zastosowali się oni do przepisów prawa.

    zdjęcia w celach reklamowych

    W ramach procedury sprzedaży nieruchomości agenci chcą zwykle sfotografować wnętrze dla celów marketingu zewnętrznego oraz na potrzeby reklamy internetowej.

    prawa wynajmującego

    Przepisy nie zapewniają wynajmującemu prawa wstępu do wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości w celu wykonania zdjęć na potrzeby reklamy sprzedażnej.

    prawa najemcy

    Ponieważ wynajmujący nie ma takiego prawa, nie musisz konieczne zezwolić mu/jej na wejście do lokalu. Jeśli chcesz zezwolić wynajmującemu na wstęp w takim celu, możesz uzgodnić, jakie elementy nieruchomości zostaną sfotografowane oraz sposób wykorzystania zdjęć. Możesz nalegać, aby fotograf przyszedł w towarzystwie wynajmującego lub agenta nieruchomości.

    ryzyko kradzieży

    Jeśli obawiasz się, że zdjęcia narażą Twoje mienie na ryzyko kradzieży, zalecamy schowanie wszelkich cennych przedmiotów przed rozpoczęciem sesji zdjęciowej.

    prywatność

    Jeśli obawiasz się, że zdjęcia naruszą Twoje prawo do prywatności, ukazując wyraźnie Ciebie lub członków rodziny, skontaktuj się z Australijskim Komisarzem ds. Informacji (Australian Information Commissioner) pod numerem 1300 363 992 w celu uzyskania porady.

    negocjowanie umowy z wynajmującym

    Możesz spróbować uzgodnić z wynajmującym lub agentem okoliczności, kiedy i jak często będą dokonywać wejścia do wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości. Ważne jest, aby uzyskać taką umowę na piśmie i zadbać, aby została podpisana przez Ciebie oraz wynajmującego lub agenta.

    Umowa może obejmować następujące warunki:

    • Wynajmujący lub agent będą pokazywać nieruchomość potencjalnym nabywcom jedynie w dogodnym dla Ciebie i wcześniej umówionym terminie
    •  Wynajmujący lub agent nie będą mieć prawa „otwarcia lokalu do wglądu”
    • Kwota Twojego czynszu zostanie zmniejszona w ramach rekompensaty za niedogodności i przerywanie wizytami Twojego prawa do „niezakłóconego użytkowania”
    • Wynajmujący ani żadna inna osoba nie będzie wchodzić do nieruchomości w celu zrobienia zdjęć bez Twojej zgody
    • Fotograf będzie mieć wstęp do nieruchomości wyłącznie w towarzystwie wynajmującego lub agenta i tylko w czasie Twojej dogodnej obecności

    nieuzasadnione lub bezprawne wejście

    Jeśli uważasz, że wejście wynajmującego lub agenta do wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości jest nieuzasadnione, ponieważ narusza Twoje prawo do „niezakłóconego użytkowania”, możesz podjąć kroki w celu ograniczenia ich wstępu.

    co można rozumieć pod określeniem „nieuzasadnione”?

    Jeśli wynajmujący lub jego/jej agent nie powiadamiają Cię z wystarczającym wyprzedzeniem, jeśli pokazują nieruchomość potencjalnym nabywcom zbyt często lub zbyt długo przebywają w lokalu, takie działania można uznać za „nieuzasadnione”.

    jak złożyć wniosek o ograniczenie zbliżania się

    Jeśli uważasz, że wynajmujący korzysta z prawa wejścia w sposób nieuzasadniony, możesz wystąpić do VCAT o nakaz ograniczenia zbliżania się do Twojego domu. Będziesz w tym celu potrzebować dowodów na okoliczności postępowania. Możesz, na przykład, prowadzić rejestr dat i godzin wizyt potencjalnych nabywców w nieruchomości wraz z czasem ich przebywania w środku.

    Wnioski o wydanie nakazu ograniczenia zbliżania się mają pierwszeństwo względem innych, niepilnych zgłoszeń, tak więc sprawa może zostać rozpatrzona w ciągu kilku dni. Zalecamy telefoniczne sprawdzenie w Trybunale VCAT następnego dnia po przesłaniu wniosku, czy data sprawy została już ustalona. Jeśli nie, zadzwoń ponownie w kolejnym dniu. Niestawienie się na rozpatrzeniu sprawy może skutkować orzeczeniem przez VCAT na korzyść wynajmującego.

    jak złożyć wniosek o odszkodowanie

    Jeżeli wynajmujący nie podejmuje uzasadnionych kroków zmierzających do zapewnienia Ci „niezakłóconego użytkowania” wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości, stanowi to naruszenie ich zobowiązań i możesz żądać odszkodowania z tego tytułu. Możesz także domagać się odszkodowania, jeśli Twoje mienie zostanie skradzione lub uszkodzone w trakcie oględzin nieruchomości.

    najem i kaucja

    czy potrzebuję nowej umowy najmu?

    Nie. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, Twoja umowa najmu będzie kontynuowana w normalnym trybie, z zachowaniem tych samych warunków i postanowień (włączając w to kwotę płaconego czynszu, sposób i termin płatności oraz datę wygasania okresu obowiązywania umowy). Jedyną zmianą jest to, że nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego. Powinieneś otrzymać list informujący Cię, jak nazywa się nowy wynajmujący.

    co stanie się z moją kaucja?

    Kiedy nieruchomość zostaje sprzedana, wówczas zarówno nowy, jak i poprzedni właściciel muszą powiadomić o tym fakcie Zarząd ds. Kaucji za Najem Mieszkaniowy (Residential Tenancies Bond Authority, RTBA). Twoja kaucja pozostanie w RTBA aż do czasu zakończenia najmu. Jeśli imię i nazwisko wynajmującego było umieszczone na Formularzu Złożenia Kaucji (Bond Lodgement Form), powinieneś otrzymać z RTBA list z potwierdzeniem danych nowego wynajmującego.  Jeśli na Formularzu Złożenia Kaucji widniało imię i nazwisko agenta, nic nie ulega zmianie.

    Informacja te jest jedynie wskazówką i nie powinna być stosowana zamiast profesjonalnej porady prawnej.

    Informacje na tej stronie odnoszą się do istniejących okresowych umów najmu oraz umów najmu na krótki czas określony (nieprzekraczający okresu 5 lat). Informacje są aktualne na dzień publikacji, jednakże mogą ulegać zmianie wraz z przyszłymi zmianami przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości. Jeśli nie masz pewności, jakie przepisy mają zastosowanie w Twoim przypadku, zalecamy zasięgnięcie porady prawnej.

    the law

    Residential Tenancies Act 1997 (AustLII website)
    section 67 – quiet enjoyment
    section 70 – locks
    section 70A – locks for properties subject to intervention orders/notices
    section 71 – applying to VCAT to change locks without consent
    section 85 – entry of rented premises
    section 86 – grounds for entry
    section 87 – manner of entry
    section 88 – what must be in notice of entry?
    section 89 – duty to allow entry if requirements met
    section 90 – applying to VCAT for compensation if damage is caused during entry
    section 91 – applying to VCAT for a restraining order
    section 91A – offence to enter premises without meeting requirements
    section 259 – notice to vacate for sale

    VCAT ruling on open for inspections

    Higgerson v Ricco (Residential Tenancies) [2014] VCAT 1214

    zasoby

    na sprzedaż… sprzedane! (druk) [pdf, 245kb]

    powiązane strony

    prywatność i prawo wstępu
    kiedy wynajmujący nie dotrzymuje swoich zobowiązań
    wypowiedzenie najmu
    jak złożyć skargę
    odszkodowanie dla najemców
    kiedy chcesz się wyprowadzić
    zerwanie umowy najmu
    początek najmu
    trybunał (VCAT)

    Potrzebna Ci dodatkowa pomoc?

    porada dla najemców (advice for tenants)
    Skontaktuj się z nami (contact us)

    Infolinia dla najemców lokali 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
    Organizacja Najemców Lokali w Stanie Wiktoria jest wspierana przez władze stanowe.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.