wypowiedzenie najmu - Tenants Victoria

    wypowiedzenie najmu

    Jeśli wynajmujący chce wyprowadzenia się przez ciebie z nieruchomości, musi wręczyć ci uzasadnione Wypowiedzenie Wynajmu (Notice to Vacate). Istnieje wiele powodów, dla których wynajmujący może wręczyć ci Wypowiedzenie Wynajmu, a długość okresu wypowiedzenia zależy od powodu jego wręczenia oraz od tego, czy umowa najmu została podpisana na czas określony.

    Ważne jest, aby mieć świadomość, że sam fakt otrzymania przez ciebie Wypowiedzenia Wynajmu nie oznacza automatycznie konieczności wyprowadzenia się z lokalu. Jeżeli wynajmujący chce cię eksmitować, musi najpierw wystąpić do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal) i przekonać go do wystawienia Nakazu Wydania Własności (Possession Order).

    natychmiastowe wypowiedzenie wynajmu

    Wynajmujący może wręczyć ci natychmiastowe Wypowiedzenie Wynajmu, jeżeli wynajmowany lokal został zniszczony lub nie nadaje się do użytkowania. Natychmiastowe wypowiedzenie może zostać także wręczone, jeśli ty (lub osoba cię odwiedzająca) umyślnie zniszczy lokal lub zagrozi bezpieczeństwu sąsiadów.

    W takich wypadkach Trybunał wymaga od wynajmującego przedstawienia mocnych dowodów winy. Jeśli otrzymasz Wypowiedzenie Wynajmu za skutkiem natychmiastowym, należy niezwłocznie się z nami skontaktować w celu uzyskania pomocy.

    14-dniowe wypowiedzenie wynajmu

    14-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu może zostać wręczone w następujących przypadkach:

    • zaleganie (tzn. opóźnienie) przez ciebie z zapłatą czynszu przez okres ponad 14 dni
    • niezapłacenie kaucji (w przypadku, gdy twoja umowa wynajmu wymaga od ciebie jej wpłacenia)
    • przekazywanie lub podnajmowanie lokalu innej osobie bez zgody wynajmującego
    • naruszenie warunku umowy najmu stanowiącego, że w nieruchomości nie powinny mieszkać dzieci
    • użytkowanie lokalu w celach nielegalnych (lub pozwalanie na to innym osobom)
    • nieprzestrzeganie Nakazu Zastosowania Się (Compliance Order) wydanego przez Trybunał na mocy Sekcji 212 Ustawy o najmie mieszkaniowym
    • naruszenia postanowień umowy w przypadku otrzymania już wcześniej dwóch Powiadomień o Niedotrzymaniu Zobowiązania (Breach of Duty Notices) za to samo wykroczenie
    • jesteś najemcą lokalu państwowego w oparciu o przedstawienie wynajmującemu nieprawdziwych stwierdzeń na swoim wniosku o przydział takiego lokalu
    • jesteś najemcą lokalu państwowego i handlujesz lub dokonujesz prób handlu narkotykami, dostarczania ich osobom poniżej 18 roku życia, hodowania lub prób hodowania roślin służących do wytwarzania środków odurzających lub posiadasz przedmioty służące do ich przygotowywania do celów handlu w wynajmowanej nieruchomości lub jej obszarze wspólnym

    główne miejsce zamieszkania wynajmującego

    Jeżeli lokal był głównym miejscem zamieszkania wynajmującego przed twoim wprowadzeniem się, może ci on/ona wręczyć 14-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu, jeśli:

    • twoja umowa najmu jest na czas określony; oraz
    • wskazana na wypowiedzeniu data zakończenia wynajmu przypada na dzień lub po dacie wygaśnięcia twojego terminu umowy; oraz
    • w umowie najmu stwierdzono, że lokal był głównym miejscem zamieszkania wynajmującego przed twoim wprowadzeniem się; oraz
    • w umowie podano, że wynajmujący zamierza wprowadzić się z powrotem do lokalu z upływem ustalonego terminu najmu.

    28-dniowe wypowiedzenie wynajmu przez wierzyciela hipotecznego

    Jeśli wynajmowana nieruchomość objęta jest hipoteką ustanowioną przed rozpoczęciem twojego okresu najmu, a wierzyciel hipoteczny (zwykle bank) staje się uprawniony do przejęcia lokalu lub do jego sprzedaży, może on wręczyć ci 28-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu.
    W większości przypadków najemcy mogą wziąć udział w rozprawie o nakaz zajęcia nieruchomości i starać się opóźnić czas wyegzekwowania nakazu eksmisji przez policję. Trybunał może przyznać maksymalnie 30 dni zwłoki przed wykupem nakazu.
    Jeśli zostaniesz zmuszony do opuszczenia wynajmowanego lokalu z powodu wydania Wypowiedzenia Najmu (Notice do Vacate) przez wierzyciela hipotecznego, możesz mieć prawo do dochodzenia odszkodowania z tego tytułu od wynajmującego. W tego typu sprawach zaleca się zasięgnięcie porady prawnej.

    60-dniowe wypowiedzenie wynajmu

    60-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu może być wręczone jedynie wtedy, gdy umowa najmu nie jest na czas określony lub kiedy data zakończenia wynajmu (tzn. data wskazana ci jako termin opuszczenia lokalu) przypada na dzień lub po dacie wygaśnięcia twojego terminu umowy najmu.

    Wynajmujący może wręczyć ci 60-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu, jeśli natychmiast po upływie 60-dniowego okresu nieruchomość zostanie:

    • zburzona
    • użyta do innego celu niż wynajem mieszkaniowy (np. do prowadzenia działalności gospodarczej)
    • zajęta przez wynajmującego lub jego/jej współmałżonka, syna, córkę, rodzica lub rodzica współmałżonka, lub też kogoś, kto normalnie zamieszkuje z wynajmującym i pozostaje na jego/jej utrzymaniu
    • sprzedana lub wystawiona na sprzedaż w stanie zwolnionym
    • naprawiona, wyremontowana lub przebudowana, których to czynności nie można przeprowadzić bez opuszczenia lokalu
    • wykorzystana do celów publicznych, (jeśli jest lokalem publicznym)

    Jeśli wynajmując wręczy ci wypowiedzenie z dowolnego z pierwszych czterech powodów wskazanych powyżej, wówczas nie wolno mu/jej ponownie wynająć lokalu przed upływem 6 miesięcy od dnia wystawienia wypowiedzenia (chyba że nieruchomość jest wynajmowana osobie wskazanej w wypowiedzeniu lub została uzyskana zgoda Trybunału).

    60-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu ma również zastosowanie, jeśli wynajmujący podpisał umowę sprzedaży wynajmowanego lokalu.

    120-dniowe wypowiedzenie wynajmu

    Wynajmujący może ci wręczyć 120-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu bez podania przyczyn, jeśli umowa najmu ma charakter odnawialny (tzn. nie jest na czas określony lub termin najmu upłynął) lub jeśli data zakończenia najmu (tzn. data opuszczenia przeze ciebie lokalu) wskazana na wypowiedzeniu przypada na lub po upływie terminu umowy najmu na czas określony.

    zakończenie wynajmu z umową na czas określony

    Wynajmujący może wręczyć ci Wypowiedzenie Wynajmu z upływem ustalonego okresu najmu. Data zakończenia na wypowiedzeniu musi być taka sama, jak data wygaśnięcia umowy wynajmu na czas określony. Jeśli umowa najmu została podpisana na czas określony krótszy niż 6 miesięcy, wynajmujący może ci wręczyć 60-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu. Jeśli natomiast posiadasz umowę najmu na czas określony dłuższy lub równy 6 miesiącom, wynajmujący może ci wręczyć 90-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu.

    Wyprowadzając się z nieruchomości przed końcem ustalonego terminu, możesz wciąż być zobowiązany do zapłaty czynszu aż do daty wygaśnięcia czasu określonego umową.

    doręczenie wypowiedzenia

    Wypowiedzenie Wynajmu musi mieć odpowiednią formę i zostać podpisane i datowane przez wynajmującego lub agenta.

    Nie można zostawić go po prostu w twojej skrzynce pocztowej ani wsunąć pod drzwi. Musi ono zostać doręczone tobie osobiście, wysłane listem poleconym lub wynajmujący musi przekazać ci je drogą elektroniczną np. w wiadomości e-mail, jeśli uzgodniona została taka forma korespondencji. Jeśli otrzymasz Wypowiedzenie Wynajmu drogą elektroniczną, a nie wyraziłeś zgody na taką drogę powiadamiania, sprawdź warunki swojej umowy i skontaktuj się z nami w celu uzyskania dalszej porady.

    Jeżeli wypowiedzenie jest wysyłane pocztą, data w nim określona musi uwzględniać czas potrzebny na doręczenie tobie korespondencji. Możesz go sprawdzić na stronie Australia Post – terminy realizacji przesyłek.

    Aby być uznane za ważne, Wypowiedzenie Wynajmu musi wyraźnie określać minimalny okres powiadomienia wymagany prawem plus czas potrzebny poczcie na doręczenie korespondencji oraz jeden dodatkowy dzień stanowiący datę zakończenia umowy. Data zakończenia umowy najmu nie jest objęta wyraźnym okresem wypowiedzenia. Należy też pamiętać o zachowaniu koperty przesyłki poleconej oraz numeru śledzenia, ponieważ mogą one stanowić ważny dowód w sprawie. Nawet jeśli nie odbierzesz listu poleconego, Trybunał może uznać, że korespondencja została ci doręczona zgodnie z wymogami prawa.

    Powód wręczenia wypowiedzenia powinien być podany jasno i z wystarczającym stopniem szczegółowości oraz być zasadny (z wyjątkiem przypadku 120-dniowego wypowiedzenia bez podawania przyczyn).

    Jeśli Wypowiedzenie Wynajmu nie spełnia tych wszystkich wymagań, jest ono nieważne. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości odnośnie ważności wypowiedzenia, jak najszybciej postaraj się zasięgnąć porady.

    kwestionowanie wypowiedzenia wynajmu

    Możesz zakwestionować 60-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu (z wyjątkiem wypowiedzenia na zakończenie umowy najmu na czas określony), jeżeli uważasz je za nieważne. Jednakże, jeśli chcesz je zakwestionować zanim wynajmujący zgłosi do Trybunału wniosek o rozprawę odnośnie przejęcia nieruchomości, musisz zrobić to w ciągu 30 dni od daty otrzymania Wypowiedzenia Wynajmu. Jeśli nie podważysz zasadności wypowiedzenia w ciągu 30 dni, możesz nadal kwestionować jego ważność na rozprawie odnośnie przejęcia.

    Możesz również zakwestionować 120-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu bez podania przyczyn lub Wypowiedzenie Wynajmu z zakończeniem umowy na czas określony, jeżeli uważasz, że zostało ci ono wręczone w odwecie za skorzystanie ze twoich praw na mocy Ustawy o najmie mieszkaniowym z roku 1997 (Residential Tenancies Act 1997) – np. z powodu żądania dokonania napraw. Na zakwestionowanie Wypowiedzenia Wynajmu wręczonego w odwecie przysługują następujące terminy:

    • 60 dni na zakwestionowanie 120-dniowego Wypowiedzenia Wynajmu bez podania przyczyn
    • 21 dni na zakwestionowanie 60-dniowego Wypowiedzenia Wynajmu z zakończeniem umowy na czas określony krótszy niż 6 miesięcy
    • 28 dni na zakwestionowanie 90-dniowego Wypowiedzenia Wynajmu z zakończeniem umowy na czas określony równy lub dłuższy niż 6 miesięcy

    Jeżeli otrzymasz Wypowiedzenie Wynajmu i chcesz sprawdzić, czy możesz je zakwestionować, skontaktuj się z nami jak najszybciej.

    opuszczenie nieruchomości przed upływem okresu wypowiedzenia wynajmu

    Jeśli posiadasz umowę na czas określony, masz całkowite prawo pozostania w lokalu do zakończenia jej terminu, za wyjątkiem przypadku otrzymania ważnego Wypowiedzenia Wynajmu oraz przyznania wynajmującemu przez Trybunał Nakazu Wydania Własności (Possession Order). Jeśli wręczysz wynajmującemu powiadomienie o zamiarze opuszczenia nieruchomości w terminie wcześniejszym niż data zakończenia twojej umowy najmu na czas określony, może się to wiązać z pewnymi konsekwencjami za przedwczesne rozwiązanie umowy. Jeśli chcesz wyprowadzić się z lokalu wcześniej niż wynosi data zakończenia umowy najmu lub szybciej niż wskazano to na Wypowiedzeniu Wynajmu, możesz zawsze spróbować negocjować ugodę ze swoim wynajmującym lub agentem. Dopilnuj, by otrzymać nowe porozumienie na piśmie, podpisane przez ciebie i wynajmującego lub agenta.

    Jeśli masz odnawialną umowę najmu, w pewnych przypadkach możesz być zobowiązany do wręczenia wynajmującemu 14-dniowego Powiadomienia o Zamiarze Wyprowadzenia się (Notice of Intention to Vacate) po otrzymaniu wypowiedzenia. Patrz temat: Kiedy chcesz się wyprowadzić.

    Informacja te jest jedynie wskazówką i nie powinna być stosowana zamiast profesjonalnej porady prawnej.

    Opublikowano: Czerwiec 2017

    Notice to Vacate | Polish | June 2017


    Potrzebna Ci dodatkowa pomoc?

    porada dla najemców (advice for tenants)
    Skontaktuj się z nami (contact us)

    Infolinia dla najemców lokali 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
    Organizacja Najemców Lokali w Stanie Wiktoria jest wspierana przez władze stanowe.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.