продается, продажа, продано! - Tenants Victoria

    продается, продажа, продано!

    ваши права на случай продажи домовладельцем арендуемого вами жилья

    Домовладелец может продать объект недвижимости в течение срока аренды, даже если между вами заключен договор аренды (найма) на определенный срок. Ваши условия аренды остаются стандартными.


    освобождение объекта недвижимости

    нужно ли мне освободить объект недвижимости?

    Если домовладелец продает занимаемый вами объект недвижимости, это не означает, что вы должны его освободить. Если домовладелец хочет, чтобы вы освободили объект недвижимости, он должен предоставить вам уведомление с требованием освободить помещение.

    когда мне нужно выехать в случае получения уведомления с требованием освободить помещение?

    Если домовладелец хочет, чтобы вы освободили помещение по причине его продажи, он может предоставить вам уведомление с требованием освободить помещение в том случае, если он намеревается продать незанятый объект недвижимости сразу после завершения срока уведомления с требованием освободить помещение. Если домовладелец уже подписал договор купли-продажи и хочет, чтобы вы освободили помещение, он должен предоставить вам уведомление с требованием освободить помещение в течение 14 дней с момента подписания договора купли-продажи или с момента выполнения всех условий договора. Это подразумевает то, что домовладелец может не заниматься этим вопросом в течение нескольких месяцев после подписания договора купли-продажи, а затем будет использовать факт продажи жилья в качестве причины предоставления уведомления с требованием освободить помещение.

    Уведомление с требованием освободить помещение должно быть предоставлено вам не менее чем за 60 дней до предложенной домовладельцем даты освобождения вами жилья.

    Если у вас есть договор аренды с определенным сроком, вы имеете право занимать помещение до окончания срока действия договора. Таким образом, дата освобождения вами объекта недвижимости, указанная в уведомлении с требованием освободить помещение, не может наступить раньше окончания вашего установленного срока аренды, за исключением случаев, когда вы согласились выехать досрочно.

    могу ли я освободить объект недвижимости досрочно?

    Если у вас есть договор аренды на определенный срок и вы хотите освободить объект недвижимости до наступления этого срока в связи с тем, что он продается (или был продан), вы можете прекратить действие договора аренды досрочно, предварительно согласовав это с домовладельцем.

    Убедитесь в том, что вы составили договор в письменном виде и что он подписан домовладельцем или агентом по недвижимости. В противном случае вам придется заплатить определенную сумму расходов за расторжение отношений аренды.

    Если ваш договор аренды заключен на условиях периодичной оплаты (например, ежемесячной) и вы получаете уведомление с требованием освободить помещение в течение 60 дней, вы можете освободить объект недвижимости до истечения этого срока. В таком случае вы должны предоставить домовладельцу или новому владельцу письменное уведомление не менее чем за 14 дней до вашего выезда. Вы также должны уплатить арендную плату за эти 14 дней, даже если вы освобождаете объект недвижимости досрочно.

    могу ли я получить компенсацию в связи с досрочным освобождением объекта недвижимости?

    Если владелец желает, чтобы вы освободили объект недвижимости до истечения установленного срока, вы можете потребовать определенную компенсацию за причиненные неудобства. Если согласие на компенсацию будет получено, вам необходимо составить договор в письменной форме и убедиться в том, что он подписан вами и нынешним или новым владельцем или их агентами по недвижимости, в зависимости от того, кто владеет собственностью в данный момент и кто предлагает вам компенсацию.

    посещения и осмотры объекта недвижимости

    Права жильца

    У вас как у жильца есть право на «беспрепятственное пользование» вашим арендованным жильем, поэтому домовладелец должен убедиться в обеспечении ваших прав при планировании посещения вашего жилья с целью его осмотра.

    следует ли мне платить за услуги уборки помещений?

    Вам не нужно прилагать особые усилия или тратить свои средства (например, выполнять дополнительную уборку самостоятельно или нанимать уборщиков) для того, чтобы сделать объект недвижимости более привлекательным для потенциальных покупателей. Все, что от вас требуется по закону, — это содержать помещение в «достаточно чистом состоянии».

    права домовладельца

    Домовладелец имеет право показывать объект недвижимости «потенциальному покупателю» при условии, что он выполнит все требования в отношении посещения объекта недвижимости, которые предусмотрены законодательством, до момента посещения.

    право доступа на объект недвижимости для осмотра

    Однако, несмотря на то, что домовладелец может показывать объект недвижимости «потенциальному покупателю», в соответствии с действующим законодательством он не имеет права на доступ к вашему жилью для целей осмотра, а вы, в свою очередь, не обязаны предоставлять доступ или разрешать домовладельцу посещать ваше жилье для этой цели. (см. дело Higgerson против Ricco (аренда жилой недвижимости)) [2014] VCAT 1214.)

    в каких случаях допускается посещение объекта недвижимости?

    Домовладелец (или агент по недвижимости) может посетить объект недвижимости вместе с потенциальным покупателем:

    • в любое время по вашему согласию, но домовладелец должен также согласовать с вами время посещения на той же неделе, когда оно планируется. Другими словами, домовладелец должен получить ваше согласие не более чем за 7 дней до посещения. Для общего удобства можно получить запрос на посещение в письменной форме, а также отправить на него ответ, даже если это простое текстовое сообщение или электронное письмо. Таким образом, у вас будет документальное подтверждение вашей договоренности.
    • Даже если ваше согласие не было получено, домовладелец должен:
      • письменно уведомить вас о посещении объекта недвижимости не менее чем за 24 часа. В уведомлении должна быть указана причина, по которой осуществляется посещение объекта недвижимости, а само уведомление должно быть доставлено вам лично с 8:00 до 18:00 или отправлено по почте. Если уведомление отправляется по почте, домовладелец должен предусмотреть достаточное количество времени для доставки письма, поскольку 24-часовой срок начинается с момента получения вами уведомления, а не с момента его составления или отправки. Ознакомьтесь со сроками доставки Почты Австралии. По вашему согласию домовладелец может отправить вам уведомление посредством электронной связи, например, по электронной почте (см. раздел «Начало аренды» для получения дополнительной информации о согласии на отправку уведомлений в электронном виде);
      • наносить визиты только с 8:00 до 18:00;
      • не осуществлять посещения в праздничные дни;

    сколько времени посетители могут проводить на объекте?

    Посещение объекта недвижимости не может длиться дольше, чем необходимо потенциальному покупателю для осмотра объекта недвижимости.

    что если меня не будет дома в момент посещения?

    Если домовладелец выполнил все требования в отношении процедуры посещения объекта недвижимости в соответствии с законом и предоставил вам надлежащее уведомление, посещение может осуществляться независимо от того, находитесь вы дома или нет.

     что делать, если меня не уведомили о посещении?

    Если вы не получали письменного уведомления и находитесь дома в тот момент, когда домовладелец или агент по недвижимости пожелают его посетить с целью осмотра, у вас есть все основания их не впускать.

    Вход в ваше помещение без вашего согласия считается правонарушением со стороны домовладельца или агента по недвижимости, если они не предоставили вам надлежащее уведомление, за исключением случаев, когда у них имеется веское основание, например чрезвычайная ситуация. Вы можете сообщать о нарушениях в Consumer Affairs Victoria, где могут составить протокол против домовладельца или агента по недвижимости, если они нарушили закон.

    фотографии для рекламы

    Агенты по недвижимости, как правило, требуют фотографии жилья для рекламных ресурсов и интернет-рекламы в рамках процедур по продаже недвижимости.

    права домовладельца

    Законом не предусматривается посещение вашего жилья домовладельцем с целью съемки и последующего использования этих фотографий в рекламных объявлениях о продаже недвижимости.

    права жильца

    Поскольку домовладелец не имеет на это права, вы не обязаны соглашаться на посещение вашего жилья. Если вы все же хотите дать согласие на посещение, вы можете договориться о том, какие части жилья будут сфотографированы, а также каким образом эти фотографии будут использоваться. Вы также можете настоять на том, чтобы лицо, осуществляющее фотосъемку, посещало ваш дом только в сопровождении домовладельца или агента по недвижимости.

    риски, связанные с хищением имущества

    Если вы считаете, что фотографии, на которых изображено ваше имущество, могут увеличить риск его хищения, вам следует прикрыть эти вещи либо вовсе убрать их, прежде чем будет произведена фотосъемка.

    право на неприкосновенность частной жизни

    Если вы считаете, что эти фотографии будут нарушать ваше право на неприкосновенность частной жизни, поскольку они четко идентифицируют вас или члена вашей семьи, обратитесь за рекомендациями в Управление Австралийского комиссара по информации по номеру 1300 363 992.

    договоренность с домовладельцем

    Вы можете договориться с домовладельцем или агентом по недвижимости о том, когда и как часто будут осуществляться посещения вашего жилья. Важно изложить эту договоренность в письменной форме и убедиться в том, что документ подписан вами и домовладельцем или агентом по недвижимости.

    Договоренность может включать в себя следующие условия:

    • Домовладелец или агент по недвижимости будет показывать объект недвижимости потенциальному покупателю только в том случае, если с вами было оговорено удобное для вас время этого посещения.
    • Домовладелец или агент по недвижимости не будут иметь права постоянного доступа на объект для осмотра.
    • В случае причинения вам каких-либо неудобств или нарушения вашего беспрепятственного пользования жильем вследствие посещений с целью осмотра ваша арендная плата будет снижена в качестве компенсации.
    • Домовладелец или любое другое лицо не будет без вашего согласия посещать объект недвижимости с целью фотосъемки.
    • Фотограф будет посещать помещение только в вашем присутствии, а также в сопровождении домовладельца или агента по недвижимости.

    необоснованное или незаконное посещение объекта недвижимости

    Если вы считаете, что посещение вашего жилья домовладельцем или агентом по недвижимости является необоснованным, так как оно нарушает ваше беспрепятственное пользование арендованным жильем, вы можете принять меры для ограничения этих посещений.

    что подразумевается под «необоснованным посещением»?

    Если домовладелец или агент по недвижимости не предоставляет вам надлежащее уведомление или если посещения происходят слишком часто или длятся слишком долго, они могут считаться «необоснованными».

    подача заявки на судебный запрет

    Если вы считаете, что действия домовладельца являются необоснованными, вы можете обратиться в Суд по гражданским и административным делам штата Виктория (Victorian Civil and Administrative Tribunal, VCAT) для получения судебного запрета. Вам понадобятся доказательства того, что происходило во время посещений. Например, вы можете зафиксировать конкретные даты, количество и продолжительность посещений вашего жилья другими лицами.

    Заявки на получение судебных запретов имеют приоритет над несрочными заявками, поэтому слушание по рассмотрению вашей заявки может состояться в течение нескольких дней после ее подачи. Можно также позвонить в Суд по гражданским и административным делам штата Виктория на следующий день после подачи заявки, чтобы узнать, была ли назначена дата слушания. Если дата еще не назначена, перезвоните на следующий день. Если вы пропустите слушание, VCAT может принять решение в пользу домовладельца.

    подача заявки на компенсацию

    Если домовладелец не предпринимает необходимые шаги для обеспечения вашего беспрепятственного пользования жильем, это можно расценивать как невыполнение им своих обязательств, и вы можете потребовать компенсацию. Вы также можете потребовать компенсацию, если ваше имущество было украдено или повреждено во время посещения объекта недвижимости.

    аренда и страховой депозит

    нужно ли заключать новый договор аренды?

    Нет. Если объект недвижимости продан, ваши условия аренды остаются стандартными и аналогичными (включая сумму уплачиваемой вами арендной платы, время и способы осуществления платежей, а также дату окончания договора аренды с определенным сроком). Единственное изменение состоит в том, что права и обязательства домовладельца принимает на себя новый владелец. Вы должны получить письмо с указанием имени нового домовладельца.

    что в таком случае происходит с моим страховым депозитом?

    Когда объект недвижимости будет продан, новый и старый владельцы должны уведомить об этом Residential Tenancies Bond Authority (RTBA). Ваш страховой депозит остается в управлении по вопросам аренды жилья и страховых депозитов до конца срока аренды. Если имя домовладельца было указано в Форме заявки на внесение страхового депозита, вы получите письмо из RTBA с подтверждением имени нового домовладельца. Если имя агента по недвижимости было указано в Форме заявки на внесение страхового депозита, никаких изменений не будет.

    This information is a guide only and should not be used as a substitute for professional legal advice.
    The information on this page relates to existing periodic tenancy agreements and short fixed-term tenancy agreements (for fixed-term periods of less than 5 years). The information is current as of the date of publication, but may be subject to change with future amendments to the laws relating to rental properties. If you are unsure what laws apply to you, you should seek legal advice.

    Законодательная база

    Закон об аренде жилой недвижимости (Residential Tenancies Act) 1997 года (веб-сайт AustLII)
    section 67 – quiet enjoyment
    section 70 – locks
    section 70A – locks for properties subject to intervention orders/notices
    section 71 – applying to VCAT to change locks without consent
    section 85 – entry of rented premises
    section 86 – grounds for entry
    section 87 – manner of entry
    section 88 – what must be in notice of entry?
    section 89 – duty to allow entry if requirements met
    section 90 – applying to VCAT for compensation if damage is caused during entry
    section 91 – applying to VCAT for a restraining order
    section 91A – offence to enter premises without meeting requirements
    section 259 – notice to vacate for sale

    VCAT ruling on open for inspections

    Higgerson v Ricco (Residential Tenancies) [2014] VCAT 1214

    resources

    for sale selling sold (print) [pdf, 245kb]

    Страницы по теме

    право на неприкосновенность частной жизни в контексте посещений объекта недвижимости
    нарушение обязательств со стороны домовладельца
    уведомление с требованием освободить помещение
    подача жалобы
    компенсация для жильцов
    порядок действий при намерении переехать
    расторжение отношений аренды
    начало аренды
    Суд по гражданским и административным делам штата Виктория (VCAT)

    Вам нужна помощь?

    консультации для квартиросъемщиков (advice for tenants)
    свяжитесь с нами (contact us)

    Tenants Victoria | Линия помощи для жильцов 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
    Tenants Victoria благодарит правительство штата Виктория.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.