¡se vende, en venta, vendida! - Tenants Victoria

    ¡se vende, en venta, vendida!

    sus derechos cuando el arrendador pretende vender su casa de alquiler

    El arrendador puede vender la propiedad durante su período de alquiler, incluso si usted tiene un contrato de alquiler (arrendamiento) con un plazo fijo. Su contrato de alquiler prosigue de forma normal.


    mudanza

    ¿tengo que mudarme?

    El hecho de que el propietario vaya a vender la propiedad no significa que usted tenga que mudarse. Si el arrendador desea que usted abandone la propiedad, tendrá que entregarle una notificación de desalojo.

    ¿en qué momento tengo que mudarme si recibo una  notificación de desalojo?

    En el caso de que el arrendador desee proceder con el desalojo de la propiedad debido a su venta, podrá entregarle una notificación de desalojo si tiene la intención de vender dicha propiedad vacante inmediatamente después del vencimiento de la notificación. En el caso de que ya se haya firmado un contrato de venta y se desee proceder con el desalojo, deberá entregarle una notificación de desalojo en los 14 días posteriores a la firma del contrato de venta o cuando se hayan cumplido todas las condiciones del contrato. Esto significa que el arrendador no podrá pensárselo durante unos meses después de firmar el contrato de compraventa para luego usar esa excusa como motivo para enviarle una notificación de desalojo.

    La notificación de desalojo deberá entregarse al menos 60 días antes de la fecha deseada para su mudanza.

    Si tiene un contrato de alquiler a plazo fijo, tendrá derecho a quedarse en la propiedad hasta el final de su contrato. Así pues, la fecha que aparece en la notificación de desalojo no podrá ser anterior al vencimiento de su contrato a plazo fijo a menos que se haya acordado lo contrario.

    ¿puedo desalojar la propiedad antes?

    Si tiene un contrato de alquiler a plazo fijo y desea mudarse antes de tiempo porque la propiedad se ha puesto a la venta (o ya se ha vendido), podrá rescindir su contrato de alquiler siempre que el arrendador esté de acuerdo con ello.

    Asegúrese de obtener dicho acuerdo por escrito y que este presente la firma del arrendador o de su representante. De lo contrario, podría verse obligado a pagar el coste de la rescisión del contrato.

    Si tiene un contrato de alquiler periódico (por ejemplo, mes a mes) y se le entrega una notificación de desalojo con un preaviso de 60 días, podrá desalojar la propiedad antes de que pasen esos 60 días. Sin embargo, deberá entregarle el arrendador o al nuevo propietario una notificación escrita con una antelación mínima de 14 días antes de la fecha de la mudanza. También tendrá que pagar el precio del alquiler por esos 14 días, aunque desaloje la propiedad antes.

    ¿puedo conseguir una compensación por tener que desalojar la vivienda antes de tiempo?

    Si el propietario desea que desaloje la propiedad antes del vencimiento del contrato a plazo fijo, podrá solicitar una compensación por las molestias. En el caso de que se acepte la reclamación de compensación, asegúrese de conseguir el acuerdo por escrito y que este vaya firmado por usted y el propietario nuevo o actual, aquel que posea la propiedad en el momento en que se hizo una oferta de compensación, o por su representante.

    entradas e inspecciones

    derechos del arrendatario

    Como arrendatario, tiene derecho al “tranquilo disfrute” de su casa de alquiler, por lo que el arrendador deberá asegurarse de que se protegen sus derechos si desea acceder a su hogar.

    ¿tengo que hacerme cargo de los gastos de limpieza?

    No tiene la obligación de realizar ningún esfuerzo o gasto especial (por ejemplo, encargarse usted mismo de hacer una limpieza adicional o contratar personal de limpieza) a fin de que la propiedad resulte más atractiva para los posibles compradores. Su única obligación es mantener las instalaciones en “condiciones razonablemente limpias”.

    derechos de arrendador

    El arrendador tendrá derecho a mostrarle la propiedad a un “posible comprador” siempre que se cumplan todos los requisitos de acceso establecidos por la ley antes de acceder a su hogar.

    abierta para inspección

    Sin embargo, a pesar de que el arrendador puede mostrarle la propiedad a un “posible comprador”, en conformidad con la ley actual, este no tiene derecho a mantener la propiedad “abierta para su inspección” y usted no tendrá la obligación de permitir el acceso o entrada del arrendador a su hogar por dicho motivo. Consulte Higgerson v Ricco (alquiler residencial) [2014] VCAT 1214.

    ¿en qué momento puede acceder a mi hogar el arrendador?

    El arrendador (o su representante) podrá acceder a la propiedad con un posible comprador:

    • en cualquier momento siempre que usted lo haya aprobado, pero deberá obtener su consentimiento en la misma semana en que se desee acceder a la propiedad. En otras palabras, no podrá solicitarle su consentimiento con una antelación superior a los 7 días antes de acceder a su hogar. Se recomienda recibir y responder la solicitud por escrito, aunque sea por mensaje de texto o correo electrónico. De esta manera, tendrá un registro exacto de lo que se ha acordado.
    • aunque no tenga su consentimiento, siempre que:
      • le entregue una notificación por escrito al menos 24 horas antes del acceso.La notificación deberá incluir el motivo por el que se desea acceder a la propiedad y deberá entregársela por correo postal o en persona entre las 8:00 y las16:00. En el caso de que la notificación se envíe por correo postal, se deberá añadir el tiempo suficiente y necesario para que dicho correo llegue a su destino al inicio de las 24 horas del período de notificación; dicho período empezará a contar a partir de la recepción de la notificación, no del momento en que se escribió o envió. Consulte los tiempos de entrega de Australia Post. El arrendador podría enviarle la notificación a través de un medio electrónico como, por ejemplo, el correo electrónico siempre que usted esté de acuerdo con ello (consulte inicio del alquiler para obtener más información sobre su consentimiento a la hora de recibir notificaciones de forma electrónica).
      • el acceso se produzca únicamente entre las 8:00 y las 16:00
      • el acceso no coincida con un día festivo

    ¿cuánto tiempo puede quedarse el arrendador?

    No se podrá permanecer en la propiedad más tiempo del necesario con el fin de que el posible comprador inspeccione la propiedad.

    ¿qué pasa si no estoy en casa?

    El arrendador podrá acceder a la propiedad, independientemente de si usted se encuentra en ella o no, siempre que haya cumplido todos los requisitos establecidos por la ley y le haya informado con la antelación debida.

    ¿qué pasa si no he recibido la notificación?

    No tendrá la obligación de dejar pasar al arrendador ni a su representante si estos no le han notificado su intención de acceder a la propiedad y usted se encuentra en casa cuando intenten hacerlo.

    Se considera un delito que el arrendador o su representante accedan a su hogar sin su consentimiento y sin haberle entregado la notificación debida, a menos que se trate de una situación razonablemente urgente. Puede denunciar estos delitos a la Oficina de Asuntos del Consumidor de Victoria (Consumer Affairs Victoria), que tiene la potestad de emitir una notificación de infracción por parte del arrendador o su representante si se ha actuado de forma incompatible con la ley.

    fotografías con fines de publicidad

    Como parte del proceso de venta de una propiedad, los agentes inmobiliarios normalmente quieren hacer fotografías para poner en el tablón de ventas y publicitar dicha propiedad en Internet.

    derechos de arrendador

    La ley no otorga al arrendador el derecho de acceder a su hogar con la intención de hacer fotografías para publicitar la venta de la propiedad.

    derechos del arrendatario

    En tal caso, usted puede negarle la entrada, ya que el arrendador no tiene derecho a hacerlo. Si desea permitir el acceso a la propiedad por este motivo, puede lograr un acuerdo sobre qué se va a fotografiar y cómo se van a utilizar dichas fotografías. Puede insistir en que el fotógrafo vaya acompañado del arrendador o del agente inmobiliario.

    riesgo de robo

    Si cree que las fotografías que muestran sus pertenencias podrían aumentar el riesgo de robo, deberá cubrir o retirar cualquier artículo valioso antes de que se haga cualquier instantánea.

    privacidad

    Si cree que las fotografías representan una violación de su privacidad porque permitirán identificarle a usted o a un miembro de su familia de una forma clara, póngase en contacto con el Comisionado de Información Australiano (Australian Information Commissioner) llamando al 1300 363 992 para recibir asesoramiento.

    lograr un trato con el arrendador

    Puede intentar llegar a un acuerdo con el arrendador o su representante sobre el momento y la frecuencia con la que se podrá acceder a su hogar. Es importante que dicho acuerdo sea por escrito y que presente su firma, así como la del arrendador o su representante.

    Dicho acuerdo podría incluir condiciones como:

    • El arrendador o representante solo mostrará la propiedad a un posible comprador si se ha concertado una cita oportuna con usted
    • El arrendador o representante no mantendrá la propiedad “abierta para su inspección”
    • Usted pagará un alquiler reducido como compensación por las molestias e interferencias en el tranquilo disfrute de su hogar a causa de las visitas
    • Ni el arrendador ni ninguna otra persona accederá a la propiedad con el propósito de tomar fotografías sin su consentimiento
    • El fotógrafo solamente podrá acceder a la propiedad si va acompañado por el arrendador o el agente inmobiliario y en un momento en el que usted pueda estar presente

    entrada irrazonable o ilegal

    Si cree que el acceso por parte del arrendador o su representante no resulta razonable porque interrumpe su tranquilo disfrute de la propiedad alquilada, podrá tomar medidas para restringir su entrada.

    ¿qué se considera irrazonable?

    “Irrazonable” sería si el arrendador o su representante no le notifican su intención de acceder a la propiedad con la debida antelación, si ofrecen visitas con demasiada frecuencia o si se quedan demasiado tiempo.

    solicitar una orden de restricción

    Puede solicitar una orden de restricción al VCAT si cree que el arrendador no está siendo razonable. Necesitará pruebas sobre qué ha estado sucediendo. Por ejemplo, puede anotar las fechas y horas en las que enseña la propiedad y cuánto tiempo permanece en ella.

    Las solicitudes de órdenes de restricción tienen prioridad sobre las solicitudes no urgentes y la audiencia podría celebrarse en un plazo de un par de días. Es recomendable llamar al VCAT al día siguiente del envío del formulario para comprobar si se ha fijado una fecha para la audiencia. Si no se ha hecho, vuelva a llamar al día siguiente. El VCAT podría fallar a favor del arrendador si usted se pierde su audiencia.

    solicitar una compensación

    Si el arrendador no toma las medidas razonables para garantizar un tranquilo disfrute de la propiedad por su parte, se tratará de un incumplimiento del deber y usted podrá reclamar una compensación. También podrá reclamar una compensación si sufre un robo o si sus bienes resultan dañados durante una visita.

    contrato de alquiler y fianza

    ¿necesito un nuevo contrato de alquiler?

    No. Si se vende la propiedad, su contrato de alquiler seguirá siendo el habitual con sus mismos términos y condiciones (incluyendo el precio del alquiler, el plazo y la forma de pago, así como la fecha de vencimiento del contrato a plazo fijo). Lo único que cambiará es que el nuevo propietario asumirá los derechos y deberes del arrendador. Debería recibir una carta en la que se le informe del nombre del nuevo arrendador.

    ¿qué pasa con mi fianza?

    Cuando se venda la propiedad, tanto el nuevo propietario como el antiguo deberán notificarlo a la Autoridad de Garantías para Alquileres Residenciales (Residential Tenancies Bond Authority, RTBA). Su fianza seguirá en la RTBA hasta el vencimiento de su contrato de alquiler. Si el nombre del arrendador aparecía en el formulario de Garantías de Vivienda (Bond Londgement form), debería recibir una carta de la RTBA en la que se confirme el nombre del nuevo arrendador. Si el nombre del agente inmobiliario era el que aparecía en el formulario de Garantías de Vivienda (Bond Londgement form), no cambia nada.

    Esta información es sólo una guía y no se debe utilizar como substituto de asesoramiento jurídico profesional.

    La información de esta página se refiere a los contratos de alquiler periódicos y a los contratos de alquiler de duración fija a corto plazo (por períodos fijos inferiores a 5 años), ya existentes. La información está actualizada a la fecha de publicación, pero puede estar sujeta a cambios si se produjeran futuras modificaciones en cuanto a la legislación relacionada con las propiedades en alquiler. Si no sabe con seguridad qué leyes son las que se le aplican, debe buscar asesoramiento legal.

    legislación vigente

    Residential Tenancies Act 1997 (AustLII website)
    section 67 – quiet enjoyment
    section 70 – locks
    section 70A – locks for properties subject to intervention orders/notices
    section 71 – applying to VCAT to change locks without consent
    section 85 – entry of rented premises
    section 86 – grounds for entry
    section 87 – manner of entry
    section 88 – what must be in notice of entry?
    section 89 – duty to allow entry if requirements met
    section 90 – applying to VCAT for compensation if damage is caused during entry
    section 91 – applying to VCAT for a restraining order
    section 91A – offence to enter premises without meeting requirements
    section 259 – notice to vacate for sale

    VCAT ruling on open for inspections

    Higgerson v Ricco (alquiler residencial) [2014] VCAT 1214

    resources

    for sale selling sold (print) [pdf, 245kb]

    páginas relacionadas

    privacidad y acceso
    incumplimiento por parte del arrendador
    notificación de desalojo
    presentación de quejas
    compensación para los arrendatarios
    si desea mudarse
    rescisión del contrato de alquiler
    inicio del alquiler
    El Tribunal (VCAT)

    ¿Necesitas ayuda?

    Asesoría para inquilinos (advice for tenants)
    Contáctanos (contact us)

    Tenants Victoria | Teléfono de ayuda al inquilino: 03 9416 2577 | tenantsvic.org.au
    Tenants Victoria agradece la ayuda del Gobierno de Victoria.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.