Phá vỡ hợp đồng thuê nhà

    Nếu bạn có một hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định (thường được gọi là hợp đồng thuê nhà) và bạn muốn chuyển đi trước khi kết thúc thời hạn cố định, thì bạn có thể chấm dứt hợp đồng thuê theo một trong những cách sau đây. Bạn cần phải cẩn thận vì một số phương pháp kết thúc hợp đồng thuê có thể liên quan đến chi phí.

    Hai bên đồng thuận

    Bất kỳ thỏa thuận thuê nhà nào cũng có thể được kết thúc bằng thỏa thuận chung giữa chủ nhà và người thuê nhà. Chúng tôi đặc biệt khuyên bạn nên có được thỏa thuận bằng văn bản trong đó tuyên bố rằng bạn sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ chi phí bổ sung hoặc bồi thường nào cho việc hủy bỏ hợp đồng thuê nhà. Bạn và chủ nhà hoặc đại lý của bạn nên ký thỏa thuận. Đảm bảo giữ lại một bản sao.

    Khi chủ nhà vi phạm hợp đồng

    Nếu chủ nhà của bạn vi phạm bất kỳ nhiệm vụ nào của họ theo Đạo luật Thuê nhà Dân cư 1997, thì bạn có thể kết thúc hợp đồng thuê nhà sớm. Điều này áp dụng nếu chủ nhà:

    • chưa đảm bảo tài sản được sạch sẽ một cách hợp lý và có chỗ ở khi bạn phải di chuyển vào
    • không đảm bảo bạn có ‘sự hưởng thụ yên tĩnh’ tại ngôi nhà
    • không giữ gìn tài sản trong tình trạng được sửa chữa tốt
    • không cung cấp các khóa bảo vệ cửa ra vào và cửa sổ bên ngoài, hoặc không cung cấp cho bạn một khóa khi họ thay khóa
    • không thay thế thiết bị nước bị lỗi bằng một thiết bị được xếp hạng A

    Để kết thúc hợp đồng thuê nhà của bạn trước khi kết thúc thời hạn cố định cho bất kỳ vi phạm nghĩa vụ nào ở trên của chủ nhà, có một số bước nhất định mà bạn cần phải thực hiện.

    1. Bước đầu tiên là gửi cho chủ nhà của bạn một Thông báo về Vi phạm Nghĩa vụ để thông báo cho họ rằng họ phải khắc phục vấn đề (và nếu thích hợp, trả tiền bồi thường cho bạn) trong vòng 14 ngày.
    2. Nếu chủ nhà không làm như vậy, thì bạn có thể nộp đơn lên Tòa án Dân sự và Hành chính Victoria để xin cho Lệnh Tuân thủ.
    3. Nếu chủ nhà không tuân theo Lệnh Tuân thủ, thì bạn có thể gửi cho họ Thông báo về Ý định Chuyển đi trong 14 ngày.
    4. Bạn cũng có thể gửi cho chủ nhà của bạn một Thông báo về Ý định Chuyển đi trong 14 ngày nếu bạn đã gửi cho họ một Thông báovề Vi phạm Nghĩa vụ hai lần trước cho cùng một vi phạm và chủ nhà của bạn vi phạm nghĩa vụ đó lần thứ ba.

    Chuyển nhượng

    Thay vì phá vỡ hợp đồng thuê của bạn, có thể dễ dàng bàn giao hơn hoặc ‘chuyển nhượng’ thỏa thuận thuê nhà của bạn cho một người thuê nhà khác. Tuy nhiên, đây không phải lúc nào cũng là lựa chọn đơn giản nhất vì bạn sẽ cần phải có sự đồng ý của chủ nhà, cập nhật thỏa thuận thuê nhà và sắp xếp việc chuyển nhượng tiền đặt cọc để bạn không phải chịu trách nhiệm cho người thuê nhà khác. Ngoài ra, chủ nhà có thể đòi bạn chi phí hợp lý để chuẩn bị chuyển nhượng bằng văn bản nhưng họ không thể đòi chi phí cho việc tạo ra một thỏa thuận thuê nhà mới với những người thuê nhà mới.

    Tình huống khó khăn

    Nếu điều gì đó không lường trước được xảy ra và nó sẽ khiến bạn gặp khó khăn nghiêm trọng để ở tại ngôi nhà cho đến khi kết thúc thời hạn cố định, thì bạn có thể nộp đơn lên Tòa án Dân sự và Hành chính Victoria để giảm thời hạn của thời hạn cố định và cho phép bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bạn. Bạn nên yêu cầu Toà án có buổi điều trần về vụ việc của bạn càng nhanh càng tốt. Bạn phải tiếp tục trả tiền thuê như bình thường, cho đến khi phiên điều trần đã diễn ra. Nếu bạn có kế hoạch nộp đơn về việc gặp khó tình huống khó khăn, thì bạn phải làm như vậy trước khi bạn di chuyển ra.

    Để yêu cầu về tình huốn khó khăn, bạn sẽ phải chứng minh với Toà án rằng:

    • đã có một sự thay đổi không lường trước trong hoàn cảnh của bạn (ví dụ bạn đã mất việc làm) và bạn sẽ phải chịu đựng khó khăn nghiêm trọng nếu việc thuê nhà tiếp tục; và
    • khó khăn mà bạn sẽ phải chịu nếu việc thuê nhà không kết thúc sẽ lớn hơn khó khăn của chủ nhà nếu việc thuê nhà kết thúc

    Bạn vẫn có thể phải bồi thường cho chủ nhà nếu bạn phá vỡ hợp đồng thuê nhà do khó khăn (xem mục Chi phí).

    Khó khăn và bạo lực gia đình

    Nếu bạn là ‘người được bảo vệ’ theo lệnh can thiệp bạo lực gia đình và bạn cần phải rời khỏi nhà để bảo vệ chính mình hoặc con cái, thì bạn có thể nộp đơn lên Toà án để giảm thời hạn của thời hạn cố định và cho phép bạn chấm dứt thuê nhà trên cơ sở tình huống khó khăn.

    Nếu bạn được ra khỏi tài sản cho thuê do lệnh bạo lực gia đình, thì bạn cũng có quyền nộp đơn lên Toà án để giảm thời gian của thời hạn cố định và cho phép bạn kết thúc hợp đồng thuê sớm với lý do tình huống khó khăn.

    Từ bỏ quyền cư trú

    Nếu không có cách nào trong số các cách ở trên trong việc phá vỡ hợp đồng thuê nhà phù hợp với bạn, thì bạn có thể kết thúc sớm hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định bằng cách từ bỏ quyền cư trú tại ngôi nhà đó. Điều này thường được thực hiện bằng cách thông báo cho chủ nhà rằng bạn sẽ dọn ra khỏi ngôi nhà (tức là Thông báo về Ý định Chuyển ra) và trả lại chìa khóa khi bạn chuyển ra.

    Chi phí

    Phá vỡ một hợp đồng thuê nhà với lý do tình huống khó khăn hoặc từ bỏ quyền cư trú có thể tốn kém. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường cho bất kỳ chi phí hợp lý nào mà họ phải trả do bạn phá vỡ hợp đồng thuê nhà.

    Các chi phí mà bạn có thể phải chịu bao gồm:

    • một khoản phí cho thuê lại (thường là tiền thuê nhà một hoặc hai tuần). Điều này phải dựa trên chi phí mà đại lý đã tính cho chủ nhà, vì vậy nên yêu cầu một bản sao của hóa đơn
    • chi phí quảng cáo hợp lý
    • tiền thuê nhà cho đến khi người thuê nhà mới chuyển đến hoặc cho đến khi kết thúc thời hạn cố định (tùy theo điều kiện nào xảy ra trước)

    Điều mà chủ nhà hoặc đại lý có thể không nói với bạn là bạn chỉ phải trả phí cho thuê lại và chi phí quảng cáo tính theo tỷ lệ. Điều này có nghĩa là bạn chỉ phải trả các khoản phí này cho thời hạn còn lại của hợp đồng thuê nhà mà chủ nhà không nhận được tiền thuê nhà. Ví dụ, nếu bạn chuyển ra sau 7 tháng trong hợp đồng thuê nhà 12 tháng, thì chỉ còn khoảng 40% thời hạn cố định, do đó bạn chỉ phải trả 40% phí cho thuê lại và 40% chi phí quảng cáo.

    Quản lý chi phí

    Nếu bạn muốn phá vỡ hợp đồng thuê nhà, thì bạn nên thông báo bằng văn bản càng nhiều càng tốt (giữ một bản sao thư của bạn). Nên nói chính xác ngày bạn sẽ chuyển ra và bạn muốn chủ nhà hoặc đại lý tìm một người thuê nhà mới. Chủ nhà cần phải thực hiện tất cả các bước hợp lý để tìm một người thuê nhà mới càng nhanh càng tốt. Bạn càng có thể làm gì để giúp tìm một người thuê mới (ví dụ như cho đến xem nhà, hoặc tự bạn quảng cáo về ngôi nhà) thì bạn càng ít phải trả tiền.

    Bạn chỉ nên trả tiền thuê cho đến ngày bạn chuyển ra. Khi những người thuê nhà mới chuyển đến, bạn có thể trả tiền bồi thường cho chủ nhà cho bất kỳ tiền thuê nhà nào bị thiếu hụt.

    Bạn nên chắc chắn rằng chủ nhà hoặc đại lý đang thực hiện các bước để cho thuê lại tài sản sau khi bạn thông báo và kiểm tra ngày mà người thuê mới chuyển đến. Chủ nhà có nghĩa vụ giữ mức lỗ của họ ở mức tối thiểu, vì vậy, nếu họ làm bất cứ điều gì để khó tìm được người thuê mới (ví dụ như tăng tiền thuê nhà) hoặc nếu họ không nỗ lực tìm người thuê mới, thì bạn có thể lập luận rằng bạn không cần phải trả cho họ toàn bộ số tiền bồi thường.

    Kiểm tra phần ‘Nhà cho Thuê’ trên các tờ báo lớn và Danh sách cho Thuê có sẵn từ đại lý. Nếu bạn có truy cập internet, thì bạn cũng có thể kiểm tra trang mạng của đại lý. Nếu ngôi nhà không được quảng cáo hoặc đang được quảng cáo với giá thuê cao hơn, thì hãy giữ điều này như một bằng chứng cho thấy chủ nhà đã không cố gắng để giảm thiểu tổn thất của họ.

    Nếu bạn nghĩ rằng các chi phí mà chủ nhà của bạn đang yêu cầu là không hợp lý, thì đừng đồng ý trả. Sau đó, chủ nhà sẽ phải đưa ra yêu cầu trừ từ tiền đặt cọc của bạn hoặc nộp đơn lên Tòa án Dân sự và Hành chính Victoria để được bồi thường. Chủ nhà phải thông báo cho bạn về yêu cầu của họ và bạn sẽ có cơ hội trình bày câu chuyện của bạn cho Tòa án.

    Thông tin này chỉ có tính cách hướng dẫn và không nên sử dụng để thay thế cho những cố vấn pháp lý chuyên nghiệp.

    Thông tin trên trang này liên quan đến các thỏa thuận thuê nhà định kỳ và các thỏa thuận thuê nhà có thời hạn ngắn cố định hiện có (dành cho các khoảng thời gian có thời hạn cố định dưới 5 năm). Thông tin cập nhật tính đến ngày xuất bản, nhưng có thể thay đổi bằng các sửa đổi trong tương lai đối với các luật liên quan đến tài sản cho thuê. Nếu bạn không chắc chắn các luật nào áp dụng cho bạn, thì bạn nên tìm kiếm tư vấn pháp lý.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.