Ове информације служе само као водич и не би требало да се користе као замена за стручни правни савет.

Ако станодавац хоће да се иселите из стана, мора да вам уручи важеће обавештење о отказу стана (notice to vacate) . Постоје различити разлози из којих станодавац може да вам уручи обавештење о отказу стана (notice to vacate), а отказни рок ће зависити од разлога из којег вам станодавац даје отказ и од тога да ли имате уговор о најму на фиксни период или не.

Важно је напоменути да можда и не морате да се иселите само зато што сте примили обавештење о отказу стана (notice to vacate). Ако станодавац хоће да вас исели, прво мора да поднесе молбу Грађанском и административном трибуналу Викторије (Victorian Civil and Administrative Tribunal) и увери трибунал да треба да му изда налог за улаз у посед (possession order).

обавештење о тренутном отказу стана (immediate notice to vacate)

Станодавац може да вам уручи обавештење о тренутном отказу ако је изнајмљени стан уништен или неприкладан за становање. Обавештење о тренутном отказу такође може да се уручи ако ви (или ваш посетилац) намерно оштетите стан или угрозите сигурност суседа.

Трибунал у тим случајевима тражи обимне доказе од станодавца. Ако примите обавештење о тренутном отказу, треба одмах да нас контактирате за хитан савет.

14-дневно обавештење о отказу стана (14-day notice to vacate)

14-дневно обавештење о отказу стана (14-day Notice to Vacate) може да се уручи када:

[list type=square_list]

• 14 дана касните са станарином (тј. дугујете станарину)
• не платите кауцију (ако вас уговор о најму на то обавезује)
• неком препустите или дате у поднајам стан без сагласности станодавца
• уговор о најму забрањује деци да живе у стану, а ви кршите тај услов
• користите стан у незаконите сврхе (или дозвољавате другим особама да то чине)
• не испуњавате услове налога за придржавање који је издао трибунал по члану 212 Закона о становању (RTA)
• прекршили сте неку од својих дужности и примили сте два претходна обавештења о кршењу дужности, за исти прекршај
• станујете у државном стану и власника сте обманули што се тиче вашег права на државни стан
• станујете у државном стану и тргујете или покушавате да тргујете дрогом, достављате дрогу особи млађој од 18 година, производите или покушавате да производите наркотике или поседујете припремне предмете у сврху трговине у изнајмљеном стану или заједничким просторијама

[/list]

главно место становања станодавца

Ако је ваш изнајмљени стан био главно место пребивалишта вашег станодавца пре него што сте се ви уселили у њега, станодавац може да вам да 14-дневно обавештење о отказу (14-day notice to vacate):

[list type=square_list]

• ако имате уговор о најму на фиксни период (fixed-term tenancy agreement); и
• ако се датум отказа стана у обавештењу поклапа са датумом истека уговора или је након истека уговора; и
• ако је у вашем уговору о најму наведено  да је стан био главно место пребивалишта вашег станодавца пре него што сте се ви уселили у њега; и
• ако је у вашем уговору о најму наведено да станодавац намерава да се врати у стан на крају фиксног периода најма.

[/list]

28-дневно обавештење о отказу стана од стране хипотекарног лица (28-day notice to vacate by morgagee)

Ако је стан за издавање под хипотеком која је укњижена пре вашег закупа, хипотекарно лице (обично банка) стиче право да уђе у посед или да прода стан, па у тим условима хипотекарно лице може да вам уручи 28-дневно обавештење о отказу стана (28  day Notice to Vacate).
У већини случајева, станари могу да присуствују саслушању за издавање налога о улазу у посед  и да траже да се продужи рок за исељење, пре него што полиција поступи по налогу за принудно исељење. Трибунал може да одобри највише 30 дана продужетка рока до извршења налога.
Ако сте присиљени да се иселите из изнајмљеног стана због тога што вам је хипотекарно лице уручило обавештење о отказу (Notice to Vacate), можда ћете моћи да тражите компензацију од вашег станодавца. Требало би да затражите савет по том питању.

60-дневно обавештење о отказу стана (60-day notice to vacate)

60-дневно обавештење о отказу стана може да се уручи само у оним случајевима у којима не постоји уговор о најму на фиксни период или када се датум отказа у обавештењу (тј. датум на који или после којег морате да напустите стан) поклапа са датумом истека уговора на фиксни период или је након истека уговора на фиксни период.

Станодавац може да вам уручи 60-дневно обавештење о отказу стана у случајевима у којима ће непосредно након 60-дневног периода, стан бити:

[list type=square_list]

• cрушен
• коришћен за било шта друго осим за изнајмљивање у стамбене сврхе (као што је фирма)
• коришћен од стране станодавца или његове супруге/њеног супруга, сина, ћерке, родитеља или родитеља супружника или некога ко обично живи са станодавцем и зависи од станодавца
• продат или понуђен на продају под условом да буде празан приликом примопредаје
• поправљан, реновиран или реконструисан, а да то не може да се ради док стан не буде празан
• коришћен у јавне сврхе (ако је државни стан)

[/list]

Ако вам станодавац уручи обавештење о отказу стана из било којег од прва 4 горе наведена разлога, он не сме поново да изда стан у наредних 6 месеци након што вам је уручио обавештење о отказу (осим ако га не изда особи која је наведена у обавештењу или ако има дозволу трибунала).

60-дневно обавештење такође може да се уручи ако је станодавац закључио уговор о продаји изнајмљеног стана.

120-дневно обавештење о отказу стана (120-day notice to vacate)

Станодавац може да вам уручи 120-дневно обавештење о отказу стана када постоји периодични уговор о најму (тј. не постоји уговор на фиксни период или је фиксни период истекао) или када се датум отказа у обавештењу (тј. датум на који или до којег морате да се иселите) поклапа са датумом истека уговора на фиксни период или је након истека уговора на фиксни период.

крај закупа на фиксни период

Станодавац може да вам уручи обавештење о отказу стана када вам истекне уговор о закупу на фиксни период. Датум отказа у обавештењу мора да буде исти као датум истека вашег уговора о најму стана на фиксни период. Ако имате уговор о најму на фиксни период који је краћи од 6 месеци, станодавац може да вам уручи 60-дневно обавештење о отказу стана. Ако имате уговор о најму на фиксни период од 6 месеци или више, станодавац може да вам уручи 90-дневно обавештење о отказу стана.

Ако се иселите пре краја фиксног периода, можда ћете и даље морати да плаћате станарину, све до истека вашег фиксног периода најма.

 уручење обавештења

Обавештење о отказу стана мора да буде у прописаној форми и станодавац или агент мора да га потпише и стави датум.

Обавештење не може само да се остави у ваше поштанско сандуче или под ваша врата. Обавештење мора да вам се уручи лично, пошаље препорученом или електронском поштом, ако сте се ви са тим сложили. Ако примите обавештење о отказу стана електронски, а ви на то нисте пристали, проверите свој уговор о закупу и контактирајте нас за даље савете.

Ако се обавештење о отказу стана пошаље поштом, отказни рок мора да узме у обзир време које је потребно да вам пошиљка стигне. Види време доставе Аустралијске поште (Australia Post delivery times).

Да би било важеће, обавештење о отказу стана мора да наведе минимални период који закон налаже, плус време које је потребно за пошту и још један додатни дан, који је датум исељења. Дан исељења није укључен у укупни отказни рок који вам је дат у обавештењу о отказу стана. Такође, обавезно задржите број коверте у којој сте послали препоручено писмо и број за праћење поште, јер то може да буде важан доказ. Чак и ако не подигнете вашу препоручену пошиљку, трибунал упркос томе може да сматра да је обавештење законски уручено.

Разлог за обавештење о отказу стана мора да буде јасно наведен са довољно детаља и тај разлог мора да буде оправдан (осим у случају 120-дневног обавештења о отказу стана без потребе да се наведе разлог за исељење станара).

Ако обавештење о отказу стана не испуњава све ове услове, оно није важеће. Ако сумњaте у важење вашег обавештења о отказу стана, треба што пре да затражите савет.

    оспоравање обавештења о отказу

Можете да оспорите 60-дневно обавештење о отказу стана (осим обавештења о отказу стана по истеку уговора на фиксни период) ако сматрате да је неважеће. Међутим, ако желите да оспорите обавештење пре него што станодавац поднесе молбу трибуналу за саслушање о улазу у посед, то морате да учините у року од 30 дана од датума примитка обавештења о отказу стана. Ако у року од 30 дана не оспорите обавештење о отказу стана, то можете да учините на саслушању о улазу у посед (Possession Hearing).

Такође можете да оспорите и 120-дневно обавештење о отказу стана или обавештење о отказу стана по истеку уговора о најму на фиксни период ако сматрате да вам је уручено из освете због тога што сте користили своја права по Закону о становању из 1997. године (Residential Tenancies Act 1997) (нпр. зато што сте тражили поправке). Следећи временски рокови се односе на оспоравање обавештења о отказу стана из освете:

[list type=square_list]

• 60 дана да оспорите 120-дневно обавештење о отказу стана без разлога за исељење
• 21 дан да оспорите 60-дневно обавештење о отказу стана за који имате уговор о најму на фиксни период од мање од 6 месеци
• 28 дана да оспорите 90-дневно обавештње о отказу стана за који имате уговор о најму на фиксни период од 6 месеци или више

[/list]

Ако сте примили обавештење о отказу стана и желите да сазнате да ли можете да га оспорите, контактирајте нас што пре.

исељење пре истека обавештења о отказу

Ако имате уговор на фиксни период, имате законско право да у стану останете до краја тог периода, осим ако не добијете важеће обавештење о отказу стана и ако трибунал не одобри станодавцу улаз у посед. Ако ви уручите станодавцу обавештење о вашој намери да се иселите пре истека уговора о најму, можете да будете одговорни за одређене ствари зато што раније раскидате уговор.  Ако желите да се иселите пре краја фиксног периода или раније него што се од вас тражи у обавештењу о отказу стана, можете да покушате да постигнете споразум са вашим станодавцем или агентом. Поведите рачуна о томе да добијете писмени споразум који ћете потписати ви и ваш станодавац или агент.

Ако имате периодични уговор о најму, у неким околностима можете станодавцу да уручите 14-дневно обавештење о вашој намери да се иселите након што примите обавештење о отказу стана.   Проверите када можете да се иселите.

Ове информације служе само као водич и не би требало да се користе као замена за стручни правни савет.

Објављено: Јун 2017

Notice to Vacate | Serbian | June 2017